～電話営業がきっかけで始めたワンルーム投資～

松本：この度は売るワンルームでお世話になりまして、ありがとうございました。

T様：ありがとうございました。

 

松本：今日はインタビューといっても、ざっくばらんにお伺いしたところに思ってることとか感じたことを言ってもらいたいので、リラックスしていただければと思います。早速始めますのでよろしくお願いします。まずT様の方でマンションを買われた最初のきっかけは、どのようなきっかけだったんでしょうか？

T様：はい。新築で買ったんですけれども、販売のその担当者の方から電話がかかってきまして。電話で勧誘されまして、それでいっぺん話だけ聞こうということでお話をお伺いしまして、何度か説明とかしていただいて、ちょっとやってみようかということで。それがきっかけとなっております。

 

松本：販売会社さんの電話営業がきっかけということですね。

T様：そうですね。はい。

 

松本：お電話というのはどちらの番号にかかってきたんですか？

T様：確か個人だったと思うんですが。

 

松本：携帯電話ですか？

T様：そうですね。はい。

 

松本：なるほど。でもいきなり電話かかってきて、そこで説明を受けて話聞こうかっていう流れになるかとは思うんですけど、結構怪しいなとかご不安なところとかなかったですか？それとも逆にご興味があったとか？

T様：そうなんですよ。最初ちょっと怪しいなっていうふうに感じてはいたんですが、どうもですね、その同じ会社の方で既にやられてる方もいらっしゃるという情報を聞きましたので、そしたら話だけでも聞こうかということで、入ったのがきっかけです。はい。

 

松本：それは本当に持ってたんですかね。あの後日確認されましたか？

T様：確認まではしておりませんが、実際にいらっしゃるってのは確認はしております。

 

松本：そうだったんですね。それで新築で買われたということですか？

T様：そうですね。

 

松本：鈴木の方から伺ってるんですけどこちら以外にもお持ちだということですが、同時に買われた感じですか？

T様：ちょっと時間差で買っておりまして、今回売却させていただいたのが一番最初に購入した物件となります。

 

松本：そうなんですね。多分買われるときにいろいろなメリットというか、不動産ワンルーム投資のいろいろな説明を受けたと思うんですけど。元々ご職場に同僚がお持ちになってる以外に、不動産投資とかワンルーム投資にはご興味あったんですか？

T様：不動産にしろ株にしろ、資産運用っていうのはやっぱりこれから必要だなっていうふうにちょっと思ってまして、何かしらしていかないと多分これから老後がちょっと心配だということもありましたので、なので、ちょっとお話を聞いてちょっとやってみようかなというふうに思いました。

 

松本：なるほど。将来の資産運用とかのために買われたと。

T様：そうですね。

 

松本：それはワンルーム投資じゃなくても株とかいろいろ何かその中で選んで、たまたまお声がかかったからっていう感じですか？

T様：そうです。

 

松本：説明を受けて特に不安だったり疑ったりはされなかったですか？価格も高いじゃないですかマンションなので。スムーズにあまりご不安なく買われた感じだったんですか？

T様：そうですね。基本的にはその家賃収入で残債を減らしていってっていうスキームだと思うので、その辺に関してはサブリースもあるということもちょっと聞いてましたので、それだったらなるべく手間をかけずに運用ができるんではないかなというふうに、その当時は何の知識もなかったのでちょっと勉強不足のところもありましたので、いけるんじゃないかなということでちょっとやらしていただいたんですけれども。はい。

～手放そうと思った理由はローン金利とマンション立地の不安～

松本：やっぱりサブリースっていうのは、入居者がいようがいまいが家賃が入ってくるっていうところが結構それが安心材料だったってことですね。

T様：そうですね。当時はですね。

 

松本：話は前後しちゃうんですけど、実際に今回売却のときサブリースの解約をされたと思うんですけど、やっぱりそこで違約金がかかってしまったりとか。そこはやっぱり買ったときには気付かなかったですよね。

T様：そうですね。やっぱり勉強不足だったってのはもう結論ですね。

 

松本：でも最初の時点でそのサブリースっていう提案がなかったら、もし空室になってローンを自分で建て替えなきゃとか、そういうふうに考えたらもしかしたら判断つかなかったかもしれないですよね。

T様：そうですね。多分やってなかったんじゃないかなと思います。

 

松本：じゃあ良くも悪くもサブリースがあったから買ったし、売るときにはサブリースでちょっと首をかしげる部分があってっていう感じですかね？

T様：はい。

 

松本：わかりました。こちら買われて何年ぐらいご所有だったんですか？新築からですよね。

T様：えっと6年ですかね。2018年の12月だったと思いますので、もうじき6年ですね。

 

松本：6年くらい。最初の物件買われて2軒目3軒目みたいな感じで増やしていったと思うんですけど、持っていて良かった面というかメリットっていうのはどういうところがありましたか？

T様：やっぱり先ほども申し上げましたけれども、やっぱり家賃収入でその残債を減らしていくっていうところが、この不動産投資の醍醐味といいますか、肝になるところかなと思いますので、実際ですね鈴木さんにお願いしてるあの2件なんですけれども、一応そちらの方は完済終わってますので。

 

松本：あ、この物件以外はローンが終わられてるんですね。

T様：そうです。そこはまあ、丸々家賃収入が入ってくるっていう。他の経費はありますけれども。ということで、よかったかなというふうに思っております。

 

松本：なるほど。ローン完済されたってことは自己資金を入れてもう一括返済をされたっていうことですか？

T様：はい。繰り上げ返済をしております。

 

松本：繰り上げ返済をしてその2件はもう家賃が丸々入るような状態と。

T様：はい。そうですね。

 

松本：素晴らしいですね。ご売却をお考えになった理由っていうのはこの物件だけ一番古いし、ローンが残ってるからっていうとこでしょうか？

T様：一番気にしてた内容はですね、提携の金融機関が◯◯◯◯◯◯◯◯○◯っていうところなんですけれども、最初は金利が1.6％で低かったんですが、毎年のように金利をちょっと上げてきてまして、家賃もねそんなに高くないあの立地のところ、ご存知だと思うんですけれども、なので残債が減っていくスピードも非常に遅くてですね、これからどんどん金利が上がっていくということをちょっと気にしておりましたので、もうそれだったら手放した方がゆくゆくはいいんじゃないかなということで、今回ちょっと売るワンルームさんにご相談ということでさせていただいたわけです。はい。

 

松本：ありがとうございます。最終的には1.6から手放すときには何％ぐらいになったんですか？

T様：えっと、2.2ですね。今年は。

 

松本：かなり上がりましたね。

T様：そうなんですよ。めちゃくちゃもう毎年のように上げてきてたんで、これはちょっとまずいなと。はい。

 

松本：0.6％ぐらい上がると支払額でいうと数千円から1万円近くにはなりますよね。

T様：そうですね。

 

松本：キャッシュフローもだいぶ変わってきますよね。

T様：そうなんですよね。

 

松本：なるほど。でもちょっと今感じたのは資金的なご理由っていうのもあると思うんですけど、他の2件は完済されてこちらを完済して保有するっていうお考えはなかったんですか？

T様：最初はそう思ってたんですけどやっぱりその立地ですよね。将来的に見たときに、ちょっとどうなのかなっていうところもちょっとありましたので、すごくその立地の良いところだったらねもうちょっと持とうかなというふうにも思ったんですけれども。ちょっと中途半端といいますか。

 

松本：仮に自己資金を入れて返せるけれどもそれでやったところで、長く持って古くなると家賃も下がるだろうし。その辺を懸念してこれは手放せそうと。

T様：はい。おっしゃる通りです。

～一括査定も試したけれど売るワンルームに依頼した理由は〇〇査定～

松本：こちらのDIPS金町に関してまず売ろうと思ったとき、どういう行動されたんですか。まず最初に動きとしては。

T様：一旦査定ですよね。査定のサイトをちょっといろいろ見てまして、1回査定を出したことがあるんですけれども、やはりそのなんていうか…どこまで本当のことを言ってくれるか、やっぱり細かい内容まで説明していただけるのか。そうは言いましてもやっぱりド素人ですので、どういうその値付けでとかそういう仕組みっていうのは全然わからないので、やっぱりその辺に関してはしっかりその事実を見える化しているところにやっぱりお願いするべきなのかなということで、納得できる仲介会社さんを選んだ方がいいんではないかなということでいろいろ調べておりましたら、YouTubeを見させていただいてですね、しっかり見える化されてるところが見つかりましたので、これは売るワンルームさんにお願いしようかなということでお願いした次第です。

 

松本：ありがとうございます。最初の査定を出したっていうのは、いわゆる一括査定サイトですか？

T様：そうです。

 

松本：そうするとかなり電話連絡があったり、メールとか、何社くらい対応されたんですか？

T様：最初の1、2件だけであとはもう無視です。

 

松本：無視（笑）

T様：はい（笑）

 

松本：結構しつこかった感じですか？電話がすごい鳴るとか。

T様：はい。そうです。

 

松本：なるほど。最初の1、2件はその査定の提示、要は数字のとこまでは教えてもらったんですか？

T様：そうですね。でもなんというか、はっきりおっしゃらないというか。

 

松本：何か査定書を提示されたりとか根拠ある資料っていうのはなかったんですか。

T様：そこまで行ってなくて、とりあえず大まかでいいんでちょっと金額だけでも教えてもらえませんかということで。せっかくその詳しい内容まで教えていただいても、結局成約しなかったらいろんな仕事をお願いすることになってしまうので、それはそれでちょっと失礼かなということで。はい。

 

松本：電話で「いくらぐらいですね」みたいな感じですかね。そのご報告でもうちょっとこれ以上対応しきれないなというところで。なるほど。ネットでいろいろ調べたと思うんですがYouTubeを中心に調べたんですか？それともいろいろ検索をしていって？

T様：そうですね。検索をして、YouTubeで動画で見てって感じです。

 

松本：他に売るワンルームっていう名前だったりワンルーム専門でっていうのはそんなには多くないと思うんですけど、他に気になられた動画とか会社さんっていうのは見つかりましたか。

T様：いや、他はそんなに印象ないですね。

 

松本：本当ですか。じゃあうちの動画を見つけていただいて何本か動画を見ていただいてだと思うんですけど、見てからどのくらいのスピードでお問い合わせいただいたんですか？

T様：そうですね…1～2ヵ月だったと思うんですが。

 

松本：しばらく観ていただいてからのタイミングでお問い合わせいただいたんですね。鈴木ともこういうふうにZoomでのお話をしかしたことがなかったと思います。最初からずっとLINEのみでのやり取りやご遠方だっていうところにお手間と考えると、契約も電子契約で決済まで全部済んだとということですが、この売るワンルームのLINEでのやり取りとか、テキスト文字でやるやり取りっていうのは、T様にとってはやりやすかったですか？

T様：そうですね。全く問題なかったです。

 

松本：逆にしょっちゅうしょっちゅう電話がかかってくるよりもやりやすいっていう感じでしょうか。

T様：そうですね。やっぱりこちらの都合でタイミングでできますので。わからないときは文字を残しておいたらちゃんと回答もしていただけるので、お互いにタイミングが取りやすいかなというふうに思っております。

 

松本：なるほど。後で見返して考えたりゆっくり返信ができたりっていうところですかね。売るワンルームの特徴としてまず鈴木が作る動画査定で査定価格をお預かりする段階で出させていただいてるんですが、最初に見られたときの印象とか感想はどのような感じでしたか？

T様：いや結構時間をかけて丁寧にされてるなということで、結構大変かなと思います。結局査定しても成約に結びつかなかったら努力が無駄になってしまうじゃないですか。

 

松本：ご心配ありがとうございます。いやもちろんそういう仕事なんで(笑)。

T様：そこまでやられてるのはすごいなと思いました。

 

松本：内容ももちろんなんですけど、結構手間がかかってるところがちょっとポイントは高かったというか。

T様：そうですね。たぶんそこまでやられてる業者さんってそんなにないと思うんですよ。

 

松本：そうですね。詳しい例えば紙で分厚い資料を作ったりとか、PDFデータでっていうのはあるんですけど動画で査定をするっていうとこは少ないのかなとは思います。

T様：やっぱりそれは売るワンルームさんの売りの一つかなというふうに思いますね。

 

松本：ありがとうございます。それで何度も見返していただいたり、気になるところ。見れると思いますんで。それを感じていただいたんであれば本当にありがたいことです。肝心の査定内容に関してはどうだったでしょうか？

T様：やっぱり素人ですので、どういう手順を踏んで進めていくかとか、あとそのそれぞれのその項目ですよね「こんな費用がかかります」「こんなことをしないといけません」とかが動画だとやっぱり説得力があるといいますか、非常にわかりやすい内容でしたのでそこを安心材料の一つというふうに言えるかなと思います。

 

松本：金額とかその条件に関してっていうのは、数字的なところっていうのは根拠もあるのでご納得いただいた感じだったですか？

T様：そうですね、はい。全然その相場といいますか、そこはやっぱり業者さんでないとやっぱりわからないじゃないですかね。なので、これぐらいが妥当ですよということでいろいろ説明していただいて、納得できた感じですね。

 

松本：なるほど。あと話は前後するんですけど、売ろうかなって思ったときに通常やっぱり多くの人は買ったところにもご相談すると思うんですけれども、お声がけはされなかったですか。

T様：一応ね最初に声掛けはさしてもらったんです。それで一応金額の方も提示はしていただいたんですが、やっぱり比較したところ御社の方がよかったということだったんです。

 

松本：◯○○◯◯さんの方で買い戻しというか買い取りのご提示があったっていうところですかね。

T様：そうですね。後でちょっとその連絡があったんです。御社と契約してからこれぐらいでどうかっていうのはご提示があったんですけどね。もうそこは契約終わっててしまってたので、もうそれは無理ですということでお断りはしたんです。

 

松本：そうだったんですね。要は最初の提示された金額よりも、Tさんが他で進めたっていう確認して伸ばしてきたような、

T様：そうです。どうもその◯○○◯◯さんってその開発から販売それから管理のところに一気通貫でやられてるデベロッパーさんなので、囲い込みがしたかったんだと思うんです。自分のところで回したいと。それはわかってましたので。

 

松本：そうなんですね。最初はやっぱり足元見てって言ったら言い過ぎですけど、比較的低めの金額でいけたら買ってしまえ、駄目だったらちょっと伸ばそうかな。それで後から連絡が来たんですね。それと同時に最初に一括査定されて1，2件で止めたってことなんですけど、もう売るワンルームの方で進めて他に競合で他の会社さんにご依頼したりとかっていうお考えとかなかったんですか。

T様：そうですね。やっぱり信用できないというかそういうところがちょっとありましたので。

 

松本：あ、他社に関してですかね。うちも一括査定をやってたり過去にあるんで、一度連絡来たお客様っていうのはその後も追客といいますかずっと追いかけるようなことはあるんですけど、その後連絡とかも来てますか。

T様：いや、特にはないですね。もうきっぱり断ってますので。

 

松本：なるほど。はっきりと。わかりました。マンションの方を実際に査定をして、売り出しをして流れとしては金額の提示をしていって、いろいろあって契約をして、決済までっていう流れだったと思うんですけど。その流れの中でちょっとご不安な点とかわからないところっていうのはございましたか？

T様：何点か軽微なところはあったんですけど、都度鈴木さんの方にお伺いして、すぐに回答いただいてましたので特に不安材料はありませんでした。

 

松本：特にその場合LINEっていうところが、自分が聞きたいときすぐに返ってきたりとか、そこが役立った感じですかね。契約に関しても、多分なんですけど物件を買われたときは多分こちらまで出向いて、金消きたりとか、対面での契約でしたか？

T様：そこまではいってないですね。

 

松本：じゃあ全部◯○○◯◯さんが来られて

T様：そうですね。来ていただきました。

 

松本：そうなんですね。その後あの契約書とか通常紙だったんすけど今回電子契約っていう形だったんですけれども。こちらに関してもあまり不安はなかったですか？あんまり契約した感がないのかなとは思うんですけど。

T様：その手軽さといいますか、あの時代かなというふうに思いますので。

 

松本：そうですか。電子契約だから不安って直接的には言われたことはないんですけど、逆に私達業者の方がやっぱり紙でずっとやってたものですから。何となくメールでピッて送って、あのクリックすると返ってきちゃってあっという間に終わるんで本当に便利なんです。印紙代もかからないですし。

T様：そうですよね。

 

松本：印紙は結局は売主さんや買主さんの負担になるんで、数千円ですけれどもかなり節約にはなると思うんで、そこはいいのかなと思います。買われて今売却をされて、売却自体っていうのは初めてですか？

T様：はい、初めてです。

～売却したあとの収支とこれからについて～

松本：そうなんですね。今ずっとお伺いして特に不安なくうちを見つけていただいていたっていうとこなんすけど、先月末なんですけど実際に売られて今の率直なお気持ちとか感覚はどのような感じでしょうか？

T様：そうですね、先ほど申し上げましたけれども、やっぱり金利はやっぱり上がってきてましたので、売却することによって今後これからますますその金利が上がってきて収支が悪くなるっていうのは過ぎたと思いますので一安心しているところです。

 

松本：ほっとしたっていうことですね。最終的に今回売却をしてローンを支払いして違約金とかもかかったんですけど、多少プラスで手残りはありましたよね。全体的にこのDIPS金町に関しては6年間の投資としては成功したような形ですか。

T様：6年間での収支でいうとそんなに儲かったことではないんですけど、マイナスにならなかったので御の字かなというふうに思ってます。

 

松本：なるほど。6年間で出て行ったお金もありますもんね。

T様：そうですね。

 

松本：金利が上がって支払いが上がってたってことはやっぱり多少月々はマイナスだったっていうようなことですかね？

T様：そうです。おっしゃる通りです。

 

松本：そうなんですね。そこを差し引いたりするとそんなには儲かってないけどっていうところですね。残りの物件に関してというのは今後どういうふうな運用をお考えになってるんですか？

T様：一応ですね、サブリースを外してちょっと持ってたいなというふうに思っておりまして。まあどこかのタイミングで、例えば10年になるかならないかぐらいのところでまた売却の方をちょっと考えたいなというふうに思っております。2件あるうちの1件は中古で購入したんですけど、そこはもう築15年は過ぎてまして、そこもですねちょっとどうしようかなって思ってるんですけれども、立地がすごくいいところにありまして。

 

松本：そうなんですね。素晴らしい。

T様：はい。〇〇のところなんですけど。ちょっとしばらくは持ってたいなというふうに思ってます。

 

松本：そうですよね。不動産投資なので丸々家賃をもらう喜びというか、そこはやっぱり持ち続けたいですよね。

T様：そうですね。できることなら。はい。

 

松本：築年数が先ほどおっしゃられた10年とか、今15年のものをお持ちっていうところなんですけど、築年数によって売却をするしないっていう判断っていうところでお考えですか。

T様：はい。そうですね。年数によってやっぱりその査定額はやっぱり変わっていく、影響を受けますので。

 

松本：なるほど。10年、20年、そういうタイミングで一旦止まって考えるっていうところですね。

はい。まあそのときの市況にもよると思うんですけど。

 

松本：そうですよね。市況がいいのがずっと続けばいいと思いますけど。

T様：そうですね。今後どうなるかわからないので…。

 

松本：確かにそうですね。今残り2件はもうローンもない物件だけで、丸々いただいてるっていう感じなんですけど、変な話ご自身の自己資金を入れて丸々入ってくると思います。それからずっと持っていれば例えば2年3年ってなるとある程度キャッシュがたまってくるじゃないですか。例えばなんですけど、また不動産投資で新しい物件を買われるとか、例えば一棟物件にチャレンジするとか、不動産投資に関して積極的に今後またお考えになったりはされてるんでしょうか？

T様：やっぱり分散がいいかなということを思ってまして、不動産は一旦止めときましてちょっと株の方にもうちょっとシフトしたいなというふうに思っております。

 

松本：なるほど。じゃあ全部じゃなくてもその家賃収入をそっちの株とかそっちに振り分けていって、資産を現金と証券と不動産と、3分割みたいな感じですかね。

T様：そうですね。

 

松本：とても堅実にやられてて、きっと成功しそうですね。

T様：いや、株はちょっとよくわからないので…。

 

松本：でも、お話をお伺いして今回6年でお売りになられましたけど、やっぱり中長期的にTさんのようにそういうふうにお考えになられて。やっぱり短い間で儲かるものってほとんどないじゃないですか。難しかったり、株もそうだと思いますし。やっぱり長い間持ち続けてそれはもう株も不動産も。そこでミドルリスク、ミドルリターンみたいな感じで長く運用するのが大事なのかなって今お話をお伺いして思いました。

T様：はい。おっしゃる通りだと思います。

 

松本：ちょっと弊社のサービスの方戻るんですけど、売るワンルームをご利用いただいて、率直にインタビューなんでいいことばかりおっしゃっていただけるんですけど、例えばもう少しこういうサービスがあったらよかったなとか、こういう点があった方がよかったなとか、ここがちょっと悪かったなとか、何かご意見とかあればお願いします。

T様：いや、僕は全然。全く問題なかったです。やっぱり一番大事なのは安心感だと思います。その安心感をビデオの査定であったり、LINEでやり取りをしたりだとか。見える化していただいてる内容っていうのは、非常に安心感に繋がったかなというふうに思います。またあの機会がありましたら、またお願いしたいというふうに思っております。

 

松本：ありがとうございます。もし、あんまり機会はないと思うんすけど周りの人にご相談されたらおすすめいただければ大変嬉しいです。

T様：そうですね。はい。

 

松本：よろしくお願いします。ちなみに売るワンルームの動画の方は売られた後でもまた見られる機会はありますか？

T様：YouTubeの方はしょっちゅう見させていただいてます。

 

松本：そうなんですか！ありがとうございます。今後も頑張ってやっていきますので。

T様：そこでちょっと気になるものがありましたら…。またホームページの方も見させていただいていますので。しょっちゅうではないですけど。YouTubeの方はもう頻繁に見させていただいてますので。

 

松本：ありがとうございます。

T様：この間のライブのときも拝見させていただきました。

～サブリースを解約してどこに管理を任せるのか～

松本：鈴木から聞きました、もしかしたらTさんが見てるかもしないって(笑)。Tさんもうかなりご経験いろいろされて勉強されているのであまり無いとは思うんですけど、ワンルーム投資全般に関してこういうところがわからなかったんだけど？など何か分からないことやご質問はございますか？

T様：そうですね。例えば今回鈴木さんにちょっとご相談させていただいたサブリース解除なんですけど、これってやっぱり売る前提じゃないと解除できないものなんでしょうか？

 

松本：残りの2件とも◯○○◯◯さんですか？

T様：そうです。

 

松本：売る前提ではなくても解約はできると思いますけど。

T様：あ、できるんですかね。なんかその借地借家法でしたっけ、それで守られてるといいますか、よっぽどの理由がないと解約できないみたいな感じなんですかね？

 

松本：要は大家さんがいて、サブリースをしてる◯○○◯◯さんがいて、実際の入居者さんがいる形になると思うんですけど、業法上だと◯○○◯◯さんも入居者という立ち位置なので解約っていうよりも、退去してくださいっていう申し入れになるんですね。大家さん側から。

T様：あ、退去になるんですね。

 

松本：そうです。そうなると借地借家法だと入居者からだと1ヵ月前告知で退去できる、大家さんからから入居者に対しては半年前には告知してくださいっていうのがまず原則なんです。

T様：はい。

 

松本：一般的にそれが直接大家さんと店子さんだったらそれで成り立ったり「半年分の家賃を払うからちょっとすぐ出ていって」っていう話に成り立つんですけど、実際サブリースの場合は入居者さんが別にいて事業として入ってるじゃないすか。ただその半年前だろうと1ヶ月前だろうと出ていってもらう前段の前提として、正当な理由、大家さんが「出て行ってください」「解約させてください」っていう正当な理由が必要ですっていう要件もあるんですよ。その正当な理由の中に逆にTさんが今おっしゃってた売却のために出て行ってくださいっていうのは正当な理由に当たらないっていう判決が昔出ちゃってて。だからそれを盾に、サブリースの解約は受け付けませんよっていうサブリース会社が今6～7割なんですよね。ですが◯○○◯◯さんの場合は今回違約金かかったとは思うんですけど、かかったとしてもまだ解約して外れてくれるだけ、全然いい方だと思うんですよ。

T様：あー、はい。

 

松本：これが解約できないと当然実際の家賃よりもサブリース賃料の方が低いじゃないですか。それでも売りたいって言ったらどうするかというと、諦めてこのサブリース賃料でそのまま買ってくれるところを探すしかないんですけど、ここの手取り家賃が下がった分いつも動画で言ってますけど1000円下がると30万ぐらい売買金額が下がるんで1万円変われば、単純計算で300万円安くでしか売れないんです。

T様：はい。

 

松本：一生外せないっていうことは、もうその物件の価値が下がってしまうってことなんですよ。話戻りますがそちらのTさんの物件は2件ともサブリースですか？

T様：そうです。

 

松本：そうなんですね。将来的な売却を見据えて解約をしたいっていうことであれば、それは全然受け付けてくれるとは思います。

T様：あ、そうですか。わかりました。そこはねちょっとどうなのかなってちょっと思ってましたので。承知しました。

 

松本：ただ、◯○○◯◯さんの方で今回も声かけてきたように、売るのであればみたいな感じで向こうからの提示っていうのもまたあるかもしれないですよね。

T様：そうですね。

 

松本：今のところすぐに売るのでないのであれば、やっぱり場所がよければなおさらサブリースをしなくても入居者さんの回転率っていうのは高いはずですよね。

T様：そうなんですよ。おっしゃる通りです。

 

松本：はい。変な話、退去するときは今言ったように入居者さんって明日出ますじゃなくて、遅くとも1ヶ月前に言ってくるんで。ちゃんと◯○○◯◯さんが対応してくれればもう1ヶ月前で開いてない状態から普通は賃貸募集出してくれるはずなんで。なので場所がよければその間に入居期間がちょっと空いたとしても半月～1ヶ月ぐらいしか開かないですぐに順繰り回ってくと思うんですよね。なので、入居率の高いエリアなのであれば、個人的な見解としてはサブリースをするメリットってあんまりないかなと思います。

T様：ですよね。はい。私もそう思いましたのでちょっとこのタイミングで外したいなと思いましたので、ご相談させていただきたいと思います。

 

松本：はい。ぜひ。

T様：さらにですね、めでたく解約できた後なんですけど、集金代行に切り替えたいと思うんですが、集金代行の会社さんは、どこか売るワンルームさんのほうでこんな業者さんありますよっていうことで、もし良い業者さんがいらっしゃたらご紹介していただきたいなとお願いしようかなと思っていました。

 

松本：あの、僭越ながらの集金代行はうちもやっております。

T様：あ、そうなんですね。

 

松本：ただあくまでご存知のようにうちは人数も少なくて、規模も小さいので、正直管理件数としては10から20ぐらいしかいつもやってないんですけれども、だからこそできるメリットとしては毎月の管理委託手数料はいただいてないんですね。

T様：そうなんですか。

 

松本：例えば9万円だったら大体一般的な管理会社だと5%で、4500円の消費税で5000円取られるじゃないですか。そこはいただかないんですね。なのでオーナーさんからすると年間5～6万円、固定資産税分ぐらいはプラスになりますし、ただその代わり振り込み手数料だけは差し引きさしてもらって送金するっていう感じです。

T様：そうなんですね。

 

松本：その代わり入居者さんの2年1回大体更新があるじゃないですか。そのときに大体更新料1ヶ月取るのが一般的なんですけど、そこの更新料をそのまま2年間の一応管理料として頂戴するっていう形でやってます。もちろん2年間で6万円の管理委託料を払うと12万円払って、更新料が入ってきたらそれで半額とかになるんですけど、トータルで2年間で見ていただくと、毎月の更新料はいただかないで、もちろん毎月の手数料もいただかないで更新料だけ2年に1回いただくっていうような形でやらせてもらってて。件数が少ないからうちもそのコストでできるっていうところがあります。エリアに関してやっぱり都内の物件に限らせてもらってて、当然一般の会社みたいに退去立会いとか入居募集とかそういう一般業務はちゃんとやります。あと今は入居する時は連帯保証人っていうよりも基本的には家賃保証会社に必ず入ってもらうんで、万が一滞納とかがあったとしても保証会社が必ず保証してくれます。だから実際にはそこまで私達が入居者に督促の電話したり現地ピンポン行ったりっていうのは、ほぼないんですね。ですからそこまで件数がなければ手間もかからないので、運営会社の方のホームページ見てもらうと、賃貸管理のページもあるんで見ていただければ。そして私たちの目的としては、将来的にご売却をご検討されてる方に向けてのサービスっていう感じでやっています。

T様：なるほど。そういうことですね。

 

松本：はい。Tさんは今回の物件というのはもう丸々家賃入ってくるんですけど、基本的には管理させてもらってる多くのオーナー様たちは、売りたいんだけど売値の方はローン残債よりちょっと低くなっちゃってて、だけど毎月手出しが1～2万円あってちょっとしんどい。だからローンが減るまでの間うちに管理を切り替えていただいて少しでもキャッシュフロー上げていただく。それから1～2年すれば残債が100万ぐらい減ってくるのでそのタイミングでぜひうちで売ってくださいねっていう、ざっくり言うとそんなサービスです。

T様：なるほど。はい。

 

松本：それ以外にうちより大手でガチッとした管理会社さんっていうのも知り合いでいますし、そこはぜひご検討いただいてうちも候補に入れていただければと思います。

T様：わかりました。ちょっとそこがどうなのかなと思ってまして。

 

松本：解約したはいいけどどこに頼むかっていうところですね。

T様：そうなんです。そこもちょっとご相談させていただこうかなと思っていましたので。

 

松本：ぜひぜひ引き続きまだお付き合いさせていただきたいと思います。今後ともよろしくお願いします。

T様：はい、こちらこそよろしくお願いします。

 

松本：それではこれでインタヴューを終わりにしますので、長々とありがとうございました。

T様：ありがとうございました。

T様、この度はありがとうございました。引き続きよろしくお願いいたします。