～アパート経営からワンルーム投資へ移った理由～

鈴木：早速なんですけど、ちょっと時系列順にですねインタビューさせてもらえればと思ってるんで。

I様：はい。

 

鈴木：まず最初に『不動産投資』これを始めたきっかけっていうものを教えていただきたくて。

I様：元々はもう30年ぐらい前から、主たる業務じゃないんですけれども、余剰資金があったもんですからアパート経営みたいなのをやってたんですよ。

 

鈴木：なるほど。最初はアパートの購入から不動産投資の世界が始まった。

I様：はい。そうですね。

 

鈴木：はい。なるほど。区分のワンルーム投資っていうのは最初はもうあまり興味がなかったというか知らなかった感じですかね？

I様：というか当時はそういうのがなかったからですね。

 

鈴木：なるほど。一棟ものが中心だったってことですね。

I様：いわゆる実需のマンションはありましたけどね、もちろん。

 

鈴木：なるほど。

I様：それでそのアパートをちょっと売却することになりまして。事業用資産の買い替え特例っていうのはご存知だと思うんですけれども、売却利益を圧縮するために何か買い替えの不動産が必要だったもんですから、最初は実需の2LDKとかのマンションを探してたんですけれども、思うような物件が見つからなかったもんですから、ワンルームの物件だと相当利回りがいい物件がありましたんで、ちょうど初めて買ったのが今回売却していただいた物件なんですけれども。

 

鈴木：ライオンズマンションですね。

I様：はい。それで購入したっていう経緯になります。

 

鈴木：なるほど。物件自体はIさんご自身でお探しになられてたってことですか？

I様：もちろんそうですね。福岡のフレンズっていうサイトがございまして、これが一番使いやすいんですよね。これで探して、利回りを見て、何件か当たったっていう形になります。

 

鈴木：なるほど。

I様：他の方と違うんですけども、元々余剰資金でやってますんで、銀行借入とかが前提じゃないんで、自分の自由に探したという感じなんですね。

 

鈴木：なるほど。 今回買い換え特例を利用されてワンルーム投資っていうのもあるんだと思って探されたと思うんですけど、仮にそういう買い換え特例とかがなくてそのまま不動産投資を続けていった場合に、ワンルーム投資っていう選択肢が岩永さん自身の中にはありましたかね。

I様：それはないですね。元々ワンルームって木造のアパートの感覚だとあんまり印象良くないし、入居者の質もいまいちかなみたいなところあるんで、あくまでもやっぱり2LDKとかそういった一般的な需要の不動産っていうのがターゲットではありましたね。 

 

鈴木：そうですよね。 普通、ワンルームからステップアップして一棟とか広い部屋っていう方はいらっしゃるんですけど、逆からファミリーとかアパートとかから入ってる方がワンルームに戻っていくかっていうとやっぱ正直あんまり多くはないんで。 

I様：そうなんですかね。 ただ先ほど申しました通り、最初は2LDKぐらいの物件を探してたんですけれどもなかなか思うような利回りの物件がないんですよね。でもワンルームの物件だと非常に利回りはよくって立地もいいんですよ。なのでワンルームもあるなというふうな感触はそのときありましたね。

 

鈴木：東京と違ってやっぱり福岡だとご自身でも一個人の方でも探せるからいいですよね。

I様：探せるのはどこでもあるんでしょうけど、結構昔は福岡は穴場だったんじゃないかなとは思いますね。

 

鈴木：そうですね。東京の方だと、レインズっていう業者しか見れないサイトに結構情報が溜まっちゃうんですけど、福岡だとフレンズであれば誰でも見れるじゃないですか。

I様：そうですね。今は楽待とかあるから、別にフレンズじゃなくてもいいんでしょうけどね。

 

鈴木：確かに。その当時なんですけど、いくつか物件比較検討されたりはしたんですか。そのワンルームの中で。

I様：そうですね。大体10年ぐらい前の話なんですけども、当時だとやっぱり実需向け物件は表面利回りが8%ぐらい。今回のライオンズの物件は表面利回りが12%ぐらいだったんですよ。表面利回り12だと10年も持っとけばほとんど投資資金回収できるなという目算がありましたんで、それなら10年持っとけばいいかなということで。たまたま今回きっちり10年目で売却って形でほとんど購入資金は回収しきった形で売却という形でしたね。 

 

鈴木：いわば予定通りの売却時期で狙った金額帯で売却できたっていう結果ですかね。

I様：うーん、金額的にはですね、ちょっと低かったかなと思います。今回の売却が低かったという意味じゃなくて、もう2〜3年前の方が高かったなと。

 

鈴木：なるほど。収支が変わってしまったとかですかね、ご理由としては。

I様：いえ、相場的に少し下がってきた感じかなと思ってますね。

 

鈴木：あー、売却の市場相場がですね。

I様：そうですね。2年ぐらい前の方がピークだったなという感じはしてますね。

 

鈴木：実感されてるってことですね。

I様：そうですね。

～投資用ワンルーム10年持ってみて～

鈴木：実際にその10年後ぐらいかなっていう感覚で購入されて、その間、例えば今2年前ぐらいの市況も把握されてらっしゃったと思うんですけれど。

I様：そうですね。常にいくらぐらいで売りに出てるっていうのは見てましたね。

 

鈴木：なるほど。もうそこはもう欠かさずに情報をチェックしてた。

I様：はい。そうですね。

 

鈴木：どういった情報をもとにご判断されてました。

I様：先ほど言ったフレンズのサイトですね。

 

鈴木：物件情報が、どういう物件が動いててっていうことですね。なるほど。ちなみに区分の最初に買われたのがこのライオンズだと思うんですけど、その他に区分っていうのはライオンズを買ってから買い増しされていったんですか？

I様：そうですね。その買い替えのときに、あと1件買いまして、そしてまだもう一つ別のアパートも売ったときにもまた変えましたっていうか、同じような形で買いました。

 

鈴木：なるほど。いわゆる物件の入れ替えっていうイメージですかね。

I様：そういう形になりますね。入れ替えのときに先ほどの買い替え特例を、10年以上保有した物件が対象なんですけども、そうすると税制的なメリットもあるもんですから。

 

鈴木：なるほど。ではあれですね、営業を受けて買われたっていう物件ではなくて全てご自身の目利きで選んで買われたんですね。

I様：はい。営業を受けたことないですね。

 

鈴木：ないですか。

I様：ないです。っていうか、たまに電話かかったりすることはあるけどあんまり相手にしないですね。

 

鈴木：それは「売りませんか」っていう電話ですかね。

I様：両方あったような気がしますけど。

 

鈴木：なるほど。もうそもそも話は聞かないですか。いくらだったらとかも。

I様：まぁ聞きますよ。笑いながら聞いてますよ。(笑)

 

鈴木：(笑)。提案される価格も前の方が高かったりします？今の方が価格自体はいくらぐらいでっていう、あの電話越しに聞く価格っていうのは今の方が高かったりします？昔の方が高いですか？

I様：あんまり相手さんの価格とか信用してないんでね。相場わかってますからね。

 

鈴木：なるほど。そこはやっぱりご自身で見てるっていうところはありますよね。

I様：そうですね。

 

鈴木：わかりました。ちょっとお話戻ると、10年ぐらいで売却をご検討されてたその10年っていう一つ指標っていうのは、一番どういった理由が大きいですか？

I様：先ほど言いましたように買い換え特例が適用できるのが10年なんですよ。10年以上保有した物件じゃないと税制上適用できませんので。

 

鈴木：その先はあまり持ち続けてもっていうところで10年超えてから実際の売却手続き進めようかなっていうお考えだったんですね。

I様：あとは成り行きって感じですね。はい

 

鈴木：そうですよね。安かったら売らないでまだ持っててもいいですもんね。

I様：そうですね。無借金なんで、別に急いで売る必要は何もないんですよね。今回の物件も別に売らなくてもよかったんですが、なんか最近金利が上がるとかそういう噂が多いもんですから、売っておいた方がいいかなという気持ちはありましたね。

～売るワンルームと他社との違い～

鈴木：そうですね。そういう話はうちのYouTubeチャンネルでもちょこちょこそういうお話は入れてたと思うんですけど、そこで伺いたいのが「売るワンルーム」っていうサービスだったりとか、YouTubeチャンネルWebサイトっていうのは一番最初どこでお知りになられました？

I様：多分そのYouTubeのおすすめで出てきたからだけだと思いますけどね。ワンルーム関係のサイトはたくさんありますんで、そんなのをチョロチョロと見てたからおすすめに出てきたんじゃないかなと思いますけれども。

 

鈴木：なるほど。最初見た動画とか、印象に残ってる動画とかって何かありますかね。

I様：何とかあの有名…ワンルームはすぐ売れとか言う人がいますよね。

 

鈴木：いますね。◯メンさんですね。

I様：そうですね。あの人とかよく見てました。

 

鈴木：なるほど。まぁそこ繋がりでワンルーム繋がりでうちも出てきたのかもしれないですね。

I様：そうですよね。多分。

 

鈴木：はい。逆にあのぐらいの影響力あるチャンネルがないと、もしかしたら関わりご縁いただくことなかったかもしれないんで。そういった意味では感謝ですね。実際に査定のご依頼をフォームでいただいたと思うんですけれど、そこに至るまでにどのぐらい、例えばウチの動画の存在を知ってすぐに査定依頼かけたのか、ちょっと時間が経ってからなのか。その辺はどうですか？

I様：2～3ヶ月ぐらいだったと思うんですけれども、

 

鈴木：2から3ヶ月の間ですね。それでうちにご依頼をいただくときに例えばきっかけじゃないですけど、ここだったらって思ったのはどの部分でしたか？査定依頼自体はそもそもが数複数社にご依頼された形ですか？

I様：査定自体はうん。2件か3件お願いをしましたね。

 

鈴木：うちの他に2〜3件ってことですかね。全部で片手いかないぐらいの会社から金額を確認で集めたと。

I様：いや、もう金額は何か言った値段で売りますよみたいな回答が多かったですね。あんまり明確に言わずにですね。

 

鈴木：なるほど。

I様：珍しいと思いますね売るワンルームさんは。明確にいくらっていうふうに出されてたんで、かえって珍しいと思いましたね。ちょっと安めではありましたけどね。

 

鈴木：査定動画でお届けしたかと思うんですけれど。率直に珍しいとか、その他にどういった感想が最初に出てきました？動画見ていただいて。

I様：どちらの、いわゆるYouTubeの動画ですか? それとも査定の動画ですか？

 

鈴木：そうですね。松本が作った査定動画についてです。

I様：特に感想はないけど、別に私は動画じゃなくてもさっと査定書で紙でいただければ必要なことは質問しますし…というふうな感じではありますけどですね。

 

鈴木：なるほど。 わかりました。価格が出揃ったところとあとはうちみたいに価格をちゃんと伝えるところとご希望でやりますよっていうところで、最終的に弊社で進める場合って専任契約でお願いしますってことは伝えてたと思うんですけれど。 

I様：はい。

 

鈴木：そこで例えば一般媒介と専任媒介で悩まれたりとかはしましたか？

I様：それはないですね。 元々一般媒介は考えてなかったです。そんな複数に出すのは面倒だし、両方から引き合いがあったりしたら迷わないといけないですから。専任でちゃんと売却してもらう方がいいなとは思いますね。

 

鈴木：一緒に絞り込んだ方がいいっていうのはそれは元々のお考えだったってことですね。

I様：そうですね。だからその横に並列じゃなくて、3ヶ月経って駄目だったらまた別のところに頼めばいいだけですから。

 

鈴木：その一番最初の1社目に選んでいただいた理由っていうのはどこが大きかったですか？

I様：はっきり価格を言われたところですね。

 

鈴木：信用できそうかなってとこですかね。

I様：そうかも知れないですね。ちょっとそのときの気持ちはよく覚えてないですね。

～〇〇に似ていた松本とはじめての電子契約～

鈴木：何かがあったってことですね。松本の印象はどうでした？査定動画とかLINEの対応とかの。

I様：松本さんはなんか昔の同僚に似たような感じなんですよね。(笑)

 

鈴木：印象とか喋り方とかですかね(笑)

I様：だから何となく親しみがありましたね。

 

鈴木：親近感が、なるほど(笑)。動画じゃないと伝わらない部分もありますもんね、そういうところは。

I様：そうですね。はい。

 

鈴木：なるほど。 わかりました。次のステージなんですけど。専任でご依頼いただいて実際に売り出しをかけていく中でのその売り出しの進め方、例えばLINEのやり取りが中心でしただったりとか。そういうやり取りに対するご感想とかご意見はありますか？

I様：やり取りは、そうですね。週に1回は状況報告をいただきましたし、ちゃんとやっていただいてるなという感想は持ってましたね。

 

鈴木：なるほど。進んでいく様子は報告があって具体的にイメージはできました？どういう感じで動いてるかなっていうのは。

I様：いやそこまでは。何人ぐらい引き合いがあったとか業者で何人引き合いがあったとか一般の方でどれぐらい引き合いがあったとかいうふうな情報だけなんで。そんなそれぐらいのことですね。はい。

 

鈴木：うん。なるほど。わかりました。そこからそのままご契約に進んで引渡しっていうところで、一度も直接お会いはしてないですかね今回は。

I様：そうですね、電子契約なんで。はい。

 

鈴木：こういった形でZoomだったりとかお電話LINEっていうところが中心でしたかね。

I様：うん。不動産の電子契約っていうのが初めてだったから、私も多少不安はありましたけど特に問題ないし、契約書の印紙がいらないだけ得かなと思いますね。

 

鈴木：細かいことですけど結構そこをメリットに感じてもらえるオーナーさんもいらっしゃいますね。特にIさんだとそれをすごい思うかもしれないですね。毎回毎回印紙代かかってて多分。

I様：いや金銭的には別にそうじゃないけど、税務署に払うのがもったいないとは思いますね。

 

鈴木：そうですよね。業者も思ってます。はい。そのあたりやっぱ電子契約は初めてでしたか？

I様：そうですね。はい。

 

鈴木：お会いしないことでの不安とかで実際に会った方がよかったかなとかは思いました？

I様：いや契約のときには電子契約でも普通でもね、媒介契約って郵送で書類送ってきて判捺して返送するぐらいの契約だから問題ないんだけど、引渡しのときどうかなっていう、こちら福岡なのでちょっとありましたね。 

 

鈴木：そうですよね。距離が離れてますもんね東京と福岡で。これまでの物件の売却時の引渡しっていうのはIさんは全て立ち会われてたんですか。

I様：そうですね。司法書士さんが立ち会って、決済のときに代金が振り込まれたらその時点で権利書っていうか資格証明書を渡すっていう、もう昔ながらのスタイルでやってましたんで。

 

鈴木：うん。 一般的なってことですね。今回の決済引渡しに向けての不安っていうのは、例えばどこかで不安を解消するとか、こういうことがあればもうちょっとよかったなとかっていうのはありますか？振り返ってみて。

I様：いや、だからよくあるのが、買主さんは東京とかでも福岡の方の司法書士事務所さんに頼まれて、そこでやり取りするということであれば、私がその福岡の方の司法書士さんの事務所の方に行って、事前に対面で手続きできるんでそういうカタチだったら一番いいかなと私は思ってたんですけれども。なんか今、私もわからなかったんですけども、もう不動産の登記自体は福岡の法務局に行かないと登記できないかなというふうに思ってたんですけれども、今はそうじゃなくていわゆるリモートで何にも窓口行かずに移転登記できるっていうことなんで、それだったらもう別に他に頼まれないだろうなというふうなことで、法務局の事務に関してはめちゃめちゃ進んでるなと思いましたね。

 

鈴木：そうですね、今オンラインで申請できちゃうので。

I様：そうですね。 昔は本当に大変で、私がその30年前やった頃は決済するときは買主売主揃って司法書士さんが書類をまとめた上で、法務局まですぐ行って法務局で受付がされたら決済をするという手順でしたんでね。 

 

鈴木：そうですよね。時代はその電子契約からいわゆる電子決済リモート決済までってなると、だいぶ時代は変わったなっていうのは今回ご実感されたかもしれないですね。

I様：そうですね。登記関係の無駄な経費がいろいろ多いでしょう。

 

鈴木：はい。

I様：そこら辺がスッキリするともっと不動産投資も流行ると思いますけどね。あの経費がやっぱオーバーヘッドが大きいですもんね。

～売るワンルームのおすすめポイントとワンルーム投資をやってみて～

鈴木：そうですね。 もうワンルーム投資の業界内でも、ここ2年ぐらいですね。 電子がメジャーになってきたっていうのが。比較的最近の事例です。ここから先は増えていくとは思うんですけれどね。 メジャーになっていくとは思うんですけれど、うん。わかりました。 そのような形で売却が完了されて、ちょっとこの一連の流れについてなんですけど、 まとめてというか、ここの流れを通して例えば周りの人に周りにオーナーさんがいたとして、売るワンルームっていうサービスをおすすめするならここだよっていうポイントってありますか。

I様：身近に投資やってる人を知らないんですよね。

 

鈴木：なるほど。例えばご自身がここがよかったなってIさんが感じていただいて、他の人にすすめるんだったらここは良かったかなっていうポイントでも。

I様：そうですね。 松本社長に関する感想ということでもありますけども、LINEでほとんどやり取りしたんですけれども非常に丁寧に懇切丁寧にご連絡いただける。活字で打つんで本当に大変だとは思うんですけども。 

 

鈴木：はい。

I様：かつ活字で残ってるから、電話で連絡とかじゃないんで残ってるんで、後から見直したりもできますし、そういった面では私としては良かったなと思ってますね。

 

鈴木：記録にしっかり残ってるっていうポイントですね。

I様：時系列にずっとやり取り全部残ってますからね。

 

鈴木：はい。 それは他のオーナーさんからも非常に言われるポイントなんです。やってる内容を皆さんに言われるってことは合ってるなっていうことが認識できるんで、非常にこちらもありがたいご感想です。 はい。 逆にここがこうだったらより良かったなっていうポイントはあったりしますか？ 

 I様：そうですね。 今ほとんどは多分業者向けに売却されるっていう方針で、大体売られてると思うんですよね。 そこら辺だったらそのいわゆる業務者向けで、業者からいくらのオファーがあったっていうあたりをもう少し詳細に教えていただければよかったかなとは思ってますね。今回の場合はトップがいくらっていう形だけのご報告だったんでですね。

 

鈴木：もっと全体像ってことですね。なるほど。参考になります。ありがとうございます。そのあたり判断材料としてもう少し広くほしかったと。

I様：そうですね。ただあんまりあの、多分漏らせないこともあるんだと思うんですよね。特にどこがとか会社名までは。

 

鈴木：ほとんど言っちゃってると思うんですけどね。 わかりました。その辺りですね、ちょっと次の他のオーナーさんのご参考にさせていただきます。ありがとうございます。他に物件お持ちだったと思うんですけれど、こちらのライオンズマンション売却されて、その他の物件の売却に関しても並行で動かれてたんですかね？ 

I様：その後1件売却が終わって、まだ引き渡し前っていう感じですね。

 

鈴木：その契約段階っていうことですね。

I様：契約して引渡し前ですね。はい。

 

鈴木：そちらはまた、あの売るワンルームというサービスとかとは全然違うスタイルの、要は電話営業、報告も電話って一般的な仲介でしたか？

I様：それもう別のやっぱり東京のネット主体の業者さんですね。言ってもいいですけどね。

 

鈴木：名前は出さないんで言っていただいても大丈夫です。

I様：あれですよ。◯◯◯とかいうところですね。ご存知だと思うんですけど。

 

鈴木：そうですね、似てますね多分スタイルとしては。

I様：はい。

 

鈴木：なるほどなるほど。弊社の方が先ですか？売却したのは。

I様：はい、そうです。

 

鈴木：結構もうしっくりきたっていう感じですか。

I様：はい、やり方自体はですね。

 

鈴木：売り方とか。そちらも電子契約とか電子、リモートでの決済予定ですかね。

I様：そうですね。はい。

 

鈴木：今後はもう慣れてくると思いますよ。今後の売り買いも。

I様：ただもう基本的には資産の整理段階に入ってますんで、買いはもうあんまりないかなとは思ってますけどね。

 

鈴木：不動産投資以外の投資っていうのは今されてるんですか？

I様：この物件とか全部あの法人の物件なんですけども、個人ではもちろん余剰の資産の投資はやってますけどね。

 

鈴木：そっか。ライオンズは法人名義でご購入されていたってことですもんね。なるほど。わかりました。ありがとうございます。 最後のご質問になるんですけれど、質問というか今回その不動産の購入から売却までをライオンズマンションで経験されて、改めてワンルーム投資に対する感想というかやってよかったなとか、思ってたのとここが実際やってみたら違かったなとか、あったらお聞かせください。

I様：もちろん今回は結果が良かったので、よかったなと思ってます。でももう基本的にワンルームマンション投資はそもそもすることはないでしょうね。もちろんその無借金でやればっていう限定ですけどね。無借金であれば絶対に損はしないですね。 はい。 

 

鈴木：なるほど。

I様：要は10年持っとけばいいだけの話なんで。

 

鈴木：そうです。

I様：腐っちゃうわけじゃないし。1つ思ったのが、あのワンルームマンションで固定資産税の評価額を見ると、もう土地の値段のいわゆる評価額がほとんど買値と同じなんですよ。

 

鈴木：うん。

I様：固定資産税評価額を70%で割ると大体公示価格が出ますんで、その価格と同じぐらいなんですよ。 つまり例えば地震とかでそのままマンションがなくなって無くなってしまえば、そのまま底地の価格になるわけですけど、それと同じってことなんですよ。 

 

鈴木：うん。

I様：変に物がなくなったって損することはないという感覚なんですよね。

 

鈴木：『不動産』っていうぐらいですもんね。

I様：だから優良なところに建ってる不動産であれば、もう非常に、大体福岡でも古いマンションっていうのはもう絶対手に入らないような土地に建ってますんで。

 

鈴木：そうですね。東京もそうですね。

I様：そうですよね。だから本当は例えば東京とかで地震があってバーンと崩れてしまうと、持ち主はえらい儲かりますよ。

 

鈴木：土地だけ残って新しいのを建てればいい話ですからね。

I様：ワンルームじゃなくて実需のものとか建てるともう本当に儲かりますよね。

 

鈴木：それに土地持ちはやっぱ最強ですね。なるほど。ありがとうございます。まとめると、現金で買ったっていうところとあとご自身でちゃんと目利きして物件選定をしたっていうところが今回のワンルーム投資のポイントでしたかね。

I様：目利きは私ないと思うんですよ。目利きはなくても、いわゆる良い土地か悪い土地かはわかりますよね。

 

鈴木：そうですよね。

I様：だから良い土地の物件を買えば間違いないということです。

 

鈴木：はい。ありがとうございます。非常に参考になる面白いインタビューができたと思います。こちらの内容なんですけど、先ほどお伝えしたようにお顔を映すとかないんで例えばこういうふうに顔をスタンプで隠した状態でスクリーンショットを一、二枚掲載するのと、テキストベースで具体名の、例えばさっきの会社名だったりとかそういう具体名は隠すので。そういった意味で、テキストベースでインタビュー記事っていう形でアップさせていただきますので。引渡しまで終わった中でこうやってお時間まで取っていただいて、ありがとうございました。

I様：どうもありがとうございました。また、ひょっとしたらご依頼することもありますんで、ぜひよろしくお願いいたします。

 

鈴木：ぜひその際はまたLINEなり松本宛にご連絡いただければと思います。こちらこそ、改めてありがとうございました。