～興味から始めた不動産投資。続けていくうちに「〇〇の方が儲かる…？」～

松本：本日はインタヴューよろしくお願いいたします。

O様：はい、よろしくお願いいたします。

 

松本：クレヴィスタ亀戸Ⅲと新小岩、どちらも2020年に買われてるんですけど、ご購入のきっかけはなんでしたか？

O様：〇〇〇〇〇〇(販売会社)の担当者と会う機会があって。

 

松本：それはプライベートですか？

O様：そうですね、プライベートでよくあるみんなで飲み会みたいな。1回ダーツとかをしに行ったときにその場にちょうどいて、また後日飲みに行ったときにお話をしました。

 

松本：社会人サークル的なものですか？

O様：はい、そうです。

 

松本：完全プライベートで出会ったら〇〇〇〇〇〇さんの人だった？

O様：はい。

 

松本：そのとき1回みんなで遊んで、それから2人でっていうような流れでしたか？

O様：そうですね。

 

松本：2人で会ったときはどんな話をしたんですか？

O様：そのときは何かマンション？不動産投資に興味あるかとかっていうところがきっかけだったと思ったんですけど。私自身もお金っていうのが好きなほうだったんで、はい。 そういうのあるんだねっていうのをちょっと話を聞いたのが始まりだったのかなと思います。

 

松本：Oさんのほうが興味があったし、向こうも実はってところ。

O様：でも元々、不動産投資自体は知らなかったんですけど、そういうのがあるんだって聞いて、話を聞こうと。

 

松本：営業を受けてっていうか説明を受けて、検討を始めた。営業を受けたときはどんな感じだったんですか？

O様：そうですね、当時はそれであれば大丈夫なのかなっていうのは正直ありました。

 

松本：8割ぐらい信用してる感じですかね。1〜2割ちょっと不安はあるけど。

O様：はい、100％ではなかったです。

 

松本：というとその営業さん結構いい方そうですね。男性ですか女性ですか？

O様：男性の方です。

 

松本：そういうプライベートからのお付き合いで、営業を受けて買われたと。新小岩は結構、頭金入れられてますよね？

O様：そうですね、〇〇〇（万）？とかですかね。

 

松本：諸費用も入れてですか？

O様：はい。諸費用も入れてかつ、初期費用以外にも2件目ということで値引きがあって、多分〇〇〇〇万ぐらい借りたっていう感じです。

 

松本：なるほど。先に買われたのは亀戸だったんですね。

O様：そうです、亀戸が先でその次に4〜5ヵ月後くらいに新小岩でした。

 

松本：2件目で躊躇はなかったんですか？

O様：あんまりなかったですね、その時は。

 

松本：頭金を入れたご理由はありますか？

O様：新小岩は家賃があんまり高くなかった印象なんですよね。月々の収支が結構マイナスに見えたので、これくらい入れればトントンぐらいになるな、って思って頭金を入れました。

 

松本：運用してる間の収支を保つために頭金を入れられた。それが2020年で、手放そうと考え始めたのはいつ頃ですか？

O様：多分23年とか24年とかぐらいだと思います。

 

松本：きっかけは何かあったんですか？

O様：きっかけは鈴木さんにはお話したんですけど、不動産〇メンのYouTubeです。

 

松本：なるほど。不動産YouTubeの中で最大の影響力の(笑)

O様：最大なんですね(笑)

 

松本：特にワンルーム投資には影響力を持ってると思います。

O様：それを見たのがきっかけですね。

 

松本：インタヴューを10人以上やっていますけど、「〇〇さんがきっかけで」っていう方、結構いらっしゃいますよ。

O様：そうなんですね。

 

松本：不安を煽るというか、リスクをすごく言うじゃないですか。だんだん不安になったと？

O様：だんだん不安になったというよりか、いわゆる旧積立NISAとかNISAが始まったりしたタイミング、結構時間経ってからですけど、当時コロナショックとかもありましたし株のほうが儲かるなっていうところがあったんです。

 

松本：不動産よりも。今も上がりっぱなしですもんね。

O様：そうですね。今いい面だけではあるんですけど右肩上がりってところがあるので、それに比べたら今の(ワンルーム投資)ってあんまりちょっと美味しくもないし、手続きも確定申告とかちょっと面倒くさいなっていう。

 

松本：〇メンの動画がきっかけだけど、他に投資を探して比較したら、株の方が手軽だし固いんじゃないかと。

O様：そうですね。

 

松本：ワンルームでそこまでのストレスはなかったんですね。

O様：そこまでのものではなかったですね。そういった収支がいいものであれば、全然いいのかなと思います。

 

松本：今回の物件に関してはイマイチだったんですね。売るワンルームを見つけたのは、その〇メン動画からでしょうか？

O様：そうです。おすすめに出てて。

 

松本：それは〇メンさんにお礼言わないといけないですね(笑)

O様：(笑)

 

松本：あとホームページのクレヴィスタシリーズの話、記事を見ていただいたってお伺いしたんですけど。

O様：そうですね、はい。

 

松本：そこも含めて売るワンルームの印象、期待感ってどのような感じでしたか？

O様：一番最初、YouTube見させていただいたときは、私昔◯◯◯に住んでいて、当時ライブで結構◯◯◯の話題をしてた時期が多分あったと思うんですけど…。

 

松本：もう400本もあるとあまり具体的な記憶が…

O様：そうですよね。だいぶ前の内容なので。当時、不動産の間取りがあるような背景のときです。そこの話からなんか面白いなって思って。あとは記事とか見させていただいてっていうところで、まず査定をしてみようかってなりました。

 

松本：どのくらいの期間で、LINE登録してご依頼いただきましたか？

O様：多分3ヶ月ぐらいだとは思いますね、認知してからは。

 

松本：3ヶ月ぐらいの間は結構見ていただいたんですね。

O様：そうですね。

～売却時の戦略①サブリース解約交渉～

松本：ワンルーム投資にアレルギーはなかったとおっしゃってたんですけど、サブリース契約中じゃないですか。ご不安とか悩みはございましたか？

O様：そうですね…。最初サブリース自体は手堅く入ってくるなっていうのはありましたけど。〇〇〇〇〇〇(販売会社)が8％くらいだったと思うんですけど、ちょっと（控除率が）多いなって。

 

松本：実家賃に対して取りすぎ。

O様：それもありますし、収支的に良くないなっていうところがありました。

 

松本：なるほど。査定動画、資料とか見ていただいて、印象とか役に立ったポイントございましたか？

O様：はい、具体的な収支に対して「この金額の幅で売れる見込みがありますよ」っていうところがすごくしっくりきたというか。

 

松本：理論的でちゃんと計算されてるっていうところ。

O様：そうですね。

 

松本：その時点で他社さんに査定出したりされなかったんですか？

O様：一度DMで来たところにメールだけはしたんですけど、なんか微妙だなって思って。

 

松本：メールで査定依頼ですか？

O様：そうです、そうです。元々この金額ですっていうのは来てたりはしてたんですけど。

 

松本：ダイレクトメールに金額が書いてある系の。メールしたらどんな答えだったんですか？

O様：まずそのサブリースが解除できるかどうかっていうのは聞かれたと思いますね。

 

松本：鈴木から聞いたんですけど、査定した後、直接お会いされましたよね。サブリースの打ち合わせをされたってことで、説明のわかりやすさとか、その時の印象はいかがでしたか？

O様：そうですね、説明自体は元々そのサブリースの解除が難しいってところはすごくネットサーフィンしてたので、ある程度そうですよねっていう話だったので、別に特段わかりづらいとかっていうのはなかったですね。

 

松本：自分で下調べしてたとおりの内容だった。

O様：そうですね。

 

松本：順番的には査定して、サブリース解約に動いて、それから販売活動って流れだったんですか？

O様：はい。

 

松本：印象的なエピソードって何かありました？

O様：そうですね…。やっぱり〇〇〇〇〇〇(販売会社)としては、サブリース（と実家賃の差額）も収入になるので、なかなかいい返事はすぐ返ってこなかったりとか。

 

松本：それは、あくまでOさんがやられたんですね？

O様：そうです。基本的に僕が最初やり取りしてっていうところで、最終的な手続きの時は鈴木さんに入って（代わって）いただいたんですけど。

 

松本：何ターンもしましたか？

O様：はい。何ターンもして、しばらく連絡来ずとか。

 

松本：「絶対解約できません」じゃなくて、のらりくらりって感じで？

O様：そうです。のらりくらり。

 

松本：どのくらいかかったんですか？

O様：あれ始めたのどのくらいだったっけな…ってくらい結構長かった印象ですね。

 

松本：サブリース解約して、売却に実際に動くまでのほうが、時間がかかった。

O様：長かったと思います。6月ぐらいにその話をして結局9月だかそれぐらいだった気がするんですよね。3ヵ月くらいはずっとやってたと思います。

 

松本：なかなかストレスですよね。

O様：そうですね、はい。

～売却時の戦略②家賃の値上げ交渉～

松本：売り出しは、新小岩も亀戸も同時ですか？

O様：えーっと、新小岩のほうが先だったと思います。亀戸のほうが家賃交渉で売却できなかったところ（事情）が確かあったので、両方とも確か出してたと思うんですけど、新小岩から（売却が）決まったっていうところです。

 

松本：新小岩（の売却）が先に決まって、亀戸は家賃を値上げして売買価格に転用する戦略でやってた。入居者連絡は解約後なので、鈴木がやったんですね？

O様：はい。鈴木さんが対応してくれました。

 

松本：それで金額上がったんですね。

O様：そうですね。〇〇〇〇円か、〇〇〇〇円くらいだったと思います。

 

松本：価格に関してはその戦略が功を奏した。その辺は（鈴木に）お任せでスムーズというか。

O様：そうですね。それでお願いしますってもう、ずっとお願いしていたので。

 

松本：新小岩はそのままだったんですか？

O様：はい。いわゆる「サブサブの状態」で、〇〇〇〇〇〇(サブリース会社)だったので、もうそのままこれでいきましょうっていうお話でした。

 

松本：新小岩は、私もお付き合いある買主さんだったんですよ。それで結構イレギュラーな入居じゃないですか。だからちょっといろいろあったけど、まとまって良かったです。

O様：そうですね、はい。確かに決済前もいろいろ、なんか書類が足りないっていうところで。

 

松本：サブリース解約できるのか事前にお調べになってたじゃないですか。今サブリースで持っているオーナーさんのが多いと思うので、そういう方にアドバイスじゃないですけど、何かありますか？

O様：あー、そうですね。担当者次第とか会社の方針なのかなっていう。だからどこと契約をしてるかだと思います。

 

松本：なるほど。

O様：はい。元々、〇〇〇〇〇〇(販売会社)も〇〇〇〇(大手不動産会社)に買収される前は全然大丈夫だったと思うんですけど、前の社長がやめちゃってから結構サブリース解約しづらいっていう状況になってるんだと思います。

 

松本：そうですね。

O様：なのでクレヴィスタに関してはなかなか難しいのかなっていうのは正直感じているところではあるので。お金を積めばっていうところはあるかもしれないんですけど、そこのやっぱり売却金額とマッチするならやったほうがいいのかな、交渉は。交渉は別にタダできると思うので。

 

松本：とにかく動いてみること。

O様：はい、そうですね。

 

松本：サブリース解約に動き始めたのは、うちの査定を見て売るって決めてからですか？

O様：そうです。

 

松本：（まず連絡した）担当は販売したときの営業担当さんですか？

O様：そうですね。まず営業担当に連絡しましたね。

 

松本：その時はどんな反応でしたか？

O様：どうしたんですか？って言われました。どうしちゃったんですか？って。いや売りたいんですよって(笑)

 

松本：〇〇〇〇〇〇(販売会社)さんで「うちでやりますよ」とか提案はあったんですか？

O様：もちろんありましたね。ただその売却金額も、そこまで高くなかったところがあるので。

 

松本：自社での買い取りですか？

O様：そうです。

 

松本：一応聞いたけど安かったんで、他でやりますと。どこでやるのって聞かれたりとか、うち（のこと）はお伝えしたんですか？

O様：いや、特段してないですね。どこで売るかとかっていうのは聞かれずに、結局最終的に求められたのは、どの金額で売れるかっていう何か書面を出せみたいなところがあって。

 

松本：本当に売れるのかどうか、ってことですね。

O様：そうです。それで向こうが認めれば解約でいいよって。

 

松本：買い取りの金額より上だったら致し方ないと。解約違約金は何ヶ月分だったんですか？

O様：6か月分ですね。家賃半年分。そこはサブリースの契約書に書いてありました。

 

松本：一般的ではあるんですけど、でも半年分って大金ですよね。

O様：そうですね、はい。

 

松本：そこそこのものを買えるぐらいの金額ですよね。

O様：そうですね、〇〇万くらい…。

 

松本：亀戸のほうで家賃アップして売買価格に（転嫁）っていうのは、Oさんに限らず最近結構多いケースなんですよ。これに関しては、ご自身で思いついたのか、それとも鈴木の提案ですか？

O様：鈴木さんに提案していただいたアイディアになります。

 

松本：ご自身ではあまり思いつかなかったですか？

O様：そうですね。一番最初の説明のときに、サブリース解除して売買金額を上げるために、入居者の方と交渉して金額上げていく方が売りやすいですよっていう提案でした。

～売り出しから引渡しまでやり取りは慣れた媒体で柔軟に～

松本：実際に売り出しをして、売買の契約～引渡しまでの間、お会いもしていますけど、結構テキストが多かったと思うんですよ。他社さんだと電話が多かったり、対面で会おうとしたりとあるんですけど、売るワンルームはそういうのはなくて。やり取りの印象はどうでしたか？

O様：私は普段、仕事等もオフィスワークというかコミュニケーションツールを使ってるので、要はわかる文章であれば全然問題ないというか。

 

松本：お仕事はどういうツールを使われてるんですか？

O様：TeamsとかメールであればOutlookとか、Office系とかツールで揃えられてますね。

 

松本：じゃあ普通の会話と同じように使えますね。

O様：そうですね。それがLINEに変わっただけなので。

 

松本：契約になって、お引渡しまでお時間あったじゃないですか。どんな気持ちで過ごされてましたか？

O様：もうほとんど頭の中からなくなってました(笑)

 

松本：すっきりっていうか(笑)

O様：もう売れるんだって決まったときからは(笑)。あとはこの日に家賃が入ってきますとだけ連絡があったりして、わかりました見ときますで。

 

松本：決済も特にご不安なく？

O様：そうですね。新小岩以外は。あそこだけ、いろいろドキドキしちゃったんですけど(笑)

 

松本：そうですよね。当時はああじゃないこうじゃないとすみません。その書類関係（で行き違い）があったんですよね。

O様：そうです、はい。

 

松本：でも無事に終わって良かったです。

O様：亀戸が「こんなもんなんだ」って。すごくあっけなく終わってしまったので。これが普通なんだって。

 

松本：2件とも売却されて、合計で手残り出ていますよね？

O様：まぁそうですね。はい。

 

松本：ただ頭金とか解約費用とか入れられてると、トントンか若干マイナス？

O様：そうですね。多分それくらいです。

 

松本：最初のご期待と比較すると、お気持ちはどうだったんですか？

O様：もう損してしまったものは仕方ないので、別にそこに関しては、不満はあまり感じてはなかったですね。

～売却活動の総括。まずは情報を集めることが大事～

松本：持ってて売るまでの間、やっといて良かった、自分で動いているようなことってありました？

O様：査定を出すのは良かったかなって。まず動いてみるっていう意味で。査定はユーザー側にとってはただの活動なので。

 

松本：事前の調査が重要だと。

O様：はい。そうです。

 

松本：売るワンルームとダイレクトメールの業者さん以外は査定は出されなかったんですか？

O様：そうですね、してないですね。

 

松本：いまマイホームも含めて、一括査定に頼む方がすごい多いと思うんですけど、検討されなかったんですか？

O様：そうです。やっぱり知らない会社から連絡来るのもちょっと嫌だなと思ったので。

 

松本：いろんな会社から（電話も）かかってきますもんね。

O様：はい。電話とかもよくかかってくるじゃないですか。不動産登記の住所から「電話番号これか？」って、かかってくることもあるので。

 

松本：所有中はやっぱり、営業たくさん受けられましたか？

O様：電話かかってきますけど、普段うちの家族も取らないので。もう。

 

松本：自宅の固定電話ですか？

O様：そうです。固定電話です。

 

松本：それ(ワンルームの営業電話)しかないなと思いますよね。

O様：そうですね。留守電残さない人は取らないっていう。

 

松本：地方の一軒家みたいなオーナーさんのご実家とか、結構電話線抜いてます。本当に。言ってました。

O様：そうなんですね。(笑)

 

松本：これから売却を検討してる人とか、少しだけ売ろうかなって思ってる人にひと言、アドバイスがあればお願いします。

O様：そうですね。まずは査定をしてもらったほうがいいのかなと思います。本当に売却を検討しているならですけど。でも検討してなくても収支とか考えた上でやったほうがいいのかなと思うので。その人の価値観次第ではあると思うんですけど。

 

松本：まさに売るワンルームの動画でいつも言ってることを言っていただいて。

O様：本当ですか？言ってましたっけ(笑)

 

松本：査定したほうがいいってより、ご自分のマンションのことを知る。そこから売るのか、売らないのかも変わってくるじゃないですか。

O様：すいません、ちょっと最近見てなくて(笑)

 

松本：もう売っちゃったら見ないですよね(笑)。あと他にありますか？

O様：今のと被るんですけど、情報を集めるのが何より大事かなって思います。

 

松本：例えばこの物件だと？

O様：僕はサブリースだったので、サブリースって本当にいいものなのか悪いものなのか。多分最初に重要事項説明とかで、メリット・デメリット話してもらってると思うんですけど、その、「デメリットが強調されないな」っていうのがあったので。

 

松本：当時でも、サブリース契約の重要事項説明はされましたか？

O様：たぶんちょうど施行後だったと思うのでされたと思います。その辺りとかも調べました。

 

松本：「そういえば聞いたような気もするけど」って感じですね。

O様：そうですね。安定したのが入ってきますよってそこを強調して。その分、管理費もらいますけどって。

 

松本：解約するときは〇〇万（かかるという説明）。

O様：っていう話はなかったですね。

 

松本：そうですよね。じゃあ、『査定をする・自分の物件を知る』、自分のマンションのことを細かくちゃんと調べて、売るにせよ売らないにせよ、準備を整えるのがいいですね。ありがとうございます。この売却で一番助かったなってポイントがあれば聞かせてください。

O様：そうですね、やっぱりわかりやすく説明していただいたところですかね。査定していただいて動画に最初残ったので、見返せるっていうのが良かったと思います。

 

松本：金額のところとか、金額がつく理由を繰り返し見るような感じですか？

O様：そうですね、はい。僕の場合2件だったので、土地柄によってもそんな変わるのかとか。

 

松本：ちなみに物件には行かれたことはありますか？

O様：2件ともないですね。

 

松本：大丈夫です。皆さん9割方そうなので。

O様：そうですよね。

 

松本：最後に、売るワンルームをひと言で表現すると、どうですか？

O様：そうですね、マンションを売るとき頼りになる人だなって。本当にそのままのことなんですけど。

 

松本：ひと言でいうと「頼りになる」ってことですか。

O様：はい、そうですね。いろいろ提案していただいたこともあるので。

 

松本：ありがとうございます。本当に2件もお付き合いいただいてありがとうございました。本日も長々とありがとうございました。これでインタヴューを終わりたいと思います。

O様：ありがとうございます。

O様、YouTubeのおすすめから見つけていただいてからのご依頼だったとのこと嬉しく思います。貴重なお休みの日にお時間いただきましてありがとうございました！