よくある質問

よくある質問

よく聞かれる質問をまとめました。

売却に関する質問

LINEを使っていません。どうすれば良いですか

フリーコールからご依頼をお願いします

[詳細は動画（約9.5分）をご覧ください]

売るワンルームは「ご依頼～売出し～お引渡し」のすべてのステップをLINE上でやり取り可能です。利用可能でしたらLINEからのご依頼を推奨します。ご利用が難しい場合はフリーコール「0800-800-5205」よりお電話ください。

どのような査定動画をお届けするかについては、上記動画をご覧ください。

遠方に住んでいます。どうやって依頼すればいいですか

LINEでご依頼可能です

[詳細は動画（約4分）をご覧ください]

査定や売却ご依頼はすべて、LINE上でやり取り可能です。お電話やメールのご対応も不要です（ご希望の場合は対応いたします）。お越しいただくことはございませんので、ご安心ください。

もちろん、契約～お引渡しもお越しいただくことなく完結できます。詳細は動画をご覧ください。

ワンルームを売却する時にまずはどうすれば

LINEの「友だち追加」をお願いします

[詳細は動画（約9分）をご覧ください]

LINEにて友だち追加していただければ、まずは物件の売却査定に関するご案内をいたします。その後もLINEにてひとつずつ、手順をご案内していきます。売却前提のお客様も、まずはコチラからLINEの友だち追加をお願いいたします。

動画では、実際にどんな査定をするかについて解説しています。

査定後、売却活動するために必要なものは？

媒介契約を結んでいただきます

[詳細は動画（約12分）をご覧ください]

実際の売却活動にあたって、「売主様から売却委任を受けた証明」となる「媒介契約」を結んでいただきます。対面・郵送・電子メールにて対応可能です。費用は売却成功の場合以外かかりません。媒介契約の詳細はHP内『売却の流れ～STEP③』にご案内があります。

媒介契約についての解説動画も併せてご覧ください。

売却時、サブリースがネックになると聞きましたが・・・大丈夫でしょうか？

サブリース会社により売却方針が変わります。まずはご相談ください

[詳細は動画（約6.5分）をご覧ください]

サブリースを受けているお部屋の家賃は通常「実際の家賃の8～9割」になっています。これでは売却額が1～2割も目減りすることになるため、サブリースを解約して売却することが重要です。ただし、サブリース会社によって「解約可能・解約不能・条件付で可能・個別交渉が必要」と、個人で対応するには難易度が非常に高いです。まずご相談いただければ、最適な売却プランをご案内します。

売ったほうがいいのか、持っていたほうがいいか分からない

そのようなご相談が、売るワンルームの得意分野です

[詳細は動画（約7分）をご覧ください]

投資用ワンルームの購入理由は「販売会社や職場の同僚に勧められて」がほとんど。専門知識がない場合、今後の予測どころか現状整理すら難しいことが多いです。そのような方こそ、売るワンルームの査定動画をご覧ください。ご自身の物件や状況を理解し、今後の判断をする知識がつきます。

売るワンルームの2人が考える「売り時」について、動画も併せてご覧ください。

金銭負担をしても売却したほうがいいのか、判断がつかない

状況によるため、査定額と併せてご提案します

[詳細は動画（約22分）をご覧ください]

売却価格とローン残高が折り合わない場合、損金を手出ししてまで売却するかどうか、判断しなければいけません。その際、さまざまな要因を考慮して売却時期を決める必要があり、一概に「その場の損得」だけで判断するのは危険です。ご判断の一助として売るワンルームをご利用ください。

投資用ワンルームは所有中の「精神的な負荷」も考慮する必要があります。動画をご参考に、ご自身でも考えてみてください。

売却はしたいが、負担する金銭が用意できない

売却完了までのスケジュール提案をします

[詳細は動画（約6.5分）をご覧ください]

売却に金銭負担が生じる場合、その金銭は一括払いをする必要があります。すぐのご用意が難しい場合「売却価格の推移」「物件収支の推移」予測をもとに、売却可能時期の見通しを立てます。一緒にスケジュール感についてお打合せいたしますので、まずはお問合せください。

なお仲介会社によっては「借入をあっせんする」など、強引な営業をしてくる場合があります。注意喚起の動画も併せてご覧ください。

売却したら税金はどのくらいかかるのか

価格査定とあわせてご案内します

[詳細は動画（約10分）をご覧ください]

具体的なご案内は業法上でき兼ねますが、売却時の税金に関する基本的なご案内は可能です。購入時期と金額、売却までの所有期間とその間の確定申告内容により異なりますので、詳細はお問合せをお願いいたします。

上記動画では、よく聞かれるご質問や、簡単な知識について解説しています。ご参考にしてください。

修繕金が値上がりする予定です。売ったほうがいいですか

値上がりが確定しているなら、急ぐ必要はありません

[詳細は動画（約7分）をご覧ください]

投資用ワンルームは「お部屋の収支額」で価格が変動します。維持費の値上がりは確かに、価格に影響します。ですが値上がりが確定していれば、時期を焦る必要はありません。売却を急かす営業にはご注意ください。

積立金の改定が売却に与える影響について、動画も併せてご覧ください。

買取業者だと、仲介手数料がないから高いと聞いたけれど

ご自身で交渉が可能ならお得です

[詳細は動画（約7分）をご覧ください]

たしかに買取の場合、仲介手数料は不要です。しかし、そもそもどの会社へ買取を依頼するか、提示額が高いかどうか、などご自身で確認や交渉が必要です。それらすべてを代理し、間違いのない最高値を提示するのが仲介会社です。手数料を高いと考えるか、必要経費と捉えるかによりご判断ください。

動画でも詳しく解説しています、併せてご覧ください。

投資用ワンルームの質問

住宅ローンで投資用の不動産購入は危険と聞きました。本当ですか？

絶対NGです。心当たりがあればご相談ください

[詳細は動画（約16.5分）をご覧ください]

「なんちゃって住宅ローン」とも呼ばれ、逮捕者が出るほど問題化しています。居住用として低金利で借入する契約にも関わらず、実態は賃貸利用し利益を出していれば、金融機関との明確な契約違反になります。まずはLINEでご相談いただければ、対応についてご案内します。

動画でもその危険性について詳しく解説しています。

サブリースや賃貸管理の解約相談がしたい

状況に応じて最適なご提案をします

[詳細は動画（約8.5分）をご覧ください]

ワンルーム売却と賃貸管理（サブリース）の解約は、切っても切り離せない関係です。売るワンルームがもっとも注力する内容のため、売却検討の方でなくても、運用改善に繋がります。ぜひLINEにてお問合せください。

サブリース解約関係の匿名質問に、回答した際の動画も併せてご覧ください。

入居者がいても（or 空室でも）売却はできますか

もちろん可能です

[詳細は動画（約7分）をご覧ください]

「入居者がいる状態での売却＝賃貸人（オーナー）のみ変更」を「オーナーチェンジ売却」と呼び、投資用ワンルームでは一般的です。空室時は売却と賃貸募集と並行することもできますので、詳細はお問合せください。

動画では、売却の基本についてご案内しております。併せてご覧ください。

まだすぐには売却を考えていないけど相談がしたい

中長期的なご検討も歓迎します

[詳細は動画（約7分）をご覧ください]

「いまの不動産価格の確認」・「いつ売るべきかのご相談」・「他社から営業があって意見をききたい」など、直近の売却を予定してしない場合もお気軽にご相談ください。

重要なのは「売却価格」・・・だけではありません。他社があまり説明しないポイントに関してもご説明し、今後の運用方針を明確にするお手伝いをします。

相談をしたら他社の営業やDMが増えたりしないか

そのようなことはいっさいございません。ご安心ください

[詳細は動画（約11分）をご覧ください]

売るワンルームへお問合せいただいたことが理由で、他社からの営業が増えることはいっさいありません。もちろん、弊社からも強引な営業は行いません。ご安心ください。

他社からの営業は基本的に「登記簿謄本」が元になっています。どのような理由で営業がくるか、については動画をぜひご覧ください。

投資用ワンルームのローンがあると住宅ローンが通らないのは本当か

ローンの借入額によりますが、リスクはあります

[詳細は動画（約11.5分）をご覧ください]

年収やローン借入の総額により左右されるため、投資用ワンルームのローンがある＝必ず住宅ローン不可、とはなりません。しかし、借入があると組めるローン金額は必ず目減りします。比較検討の際はお問合せください。

同様の質問へ具体的に回答をした動画がありますので、ご覧いただければ具体的にイメージすることが可能です。

空室で家賃が入らず苦しい…売ったほうがいいですか

将来と比較して両軸の提案を行います

[詳細は動画（約5.5分）をご覧ください]

家賃収入がないと、毎月の負担金額は相当になります。ただ安易に売却をしても、結果的に所有をつづけるより損し兼ねません。焦った売却は禁物です。物件の将来性・家賃設定の見直しふくめ精査し、ご提案します。

また直近では「空室のほうが高値売却できる」案件もありました。どのような理由でそうなるのか？動画も併せてご覧ください。

金銭負担してまで売りたくないけど、高ければ売りたい

最大限の高値提示にてご判断ください

[詳細は動画（約14分）をご覧ください]

ご依頼いただいた物件は、その時点の相場で最大値の価格をご提示します。同時に客観的な将来予測をお伝えしますので、単に気持ちの問題でなく、ご自身で納得して最終判断ができます。

2024年1月時点で、3年前と比べ同エリア物件の値動きがどうか？について検証した動画も併せてご覧ください。

売るワンルームへの質問

対応しているエリアはどこですか

日本全国です

[詳細は動画（約8.5分）をご覧ください]

運営会社は東京ですが、日本全国の物件に対応可能です。「投資用ワンルーム専門」のサービスだからこそ、全国の投資用不動産に精通しています。安心してお任せください。

取扱えないワンルームマンションはありますか

すべてのワンルームマンションを取扱えます
どのようなワンルームマンションでも取扱い可能です。物件の状況により適切な売出し方のご提案をいたします。まずはお気軽にご相談ください。

ワンルームマンション以外は売れませんか

まずはご相談ください

[詳細は動画（約14.5分）をご覧ください]

メインの「投資用ワンルーム」以外も、不動産売却に関するお問合わせは受け付けております。過去「戸建て売却」「タワーマンションの購入・売却」「地方ファミリーマンションの売却」など実績がございます。

動画ではワンルーム売却をキッカケに、ほか不動産のお話しになった案件をご紹介しております。ご覧ください。

一般媒介でも依頼はできますか

専任媒介・専属専任媒介の契約でお願いしております

[詳細は動画（約7分）をご覧ください]

売るワンルームは100％、売りたい方だけを見ています。その分、お客様にも充分ご納得いただき進めていきます。査定やお打合せでご納得いただけたら、専任以上の媒介契約にてご依頼ください。「高く・早く」の売却に全力で取り組みます。

動画では「ダメな会社との専任契約」を例に、当サービスについてご案内しています。後半部分をご覧ください。

他の不動産会社に依頼中の物件は扱えますか

媒介契約の内容によるので、お問合せください

[詳細は動画（約6.5分）をご覧ください]

他社さんと媒介契約（売出しの委任）をされている場合、契約の種類によっては取扱いできないことがあります。現状を確認させていただきますので、まずはLINEにてお問合せください。

媒介契約中のタイプや解約方法について、動画もぜひご参考にしてください。

相談や査定をしたら必ず依頼をしないといけないか

ご納得いただけたら、ご依頼ください！

[詳細は動画（約20分）をご覧ください]

専門会社の意見を聞きたい・とりあえず売却価格を知りたい・他社提案のセカンドオピニオンをしてほしい、なども承ります。実際の売出しはお客様ご納得のうえで行います。強引な営業はいっさいありません。

実際にご質問・お問合せをいただいた際の回答動画も参考にご検討くださいませ。

仲介手数料はディスカウントしてもらえますか

基本的には正規料金を頂戴します

[詳細は動画（約10分）をご覧ください]

売るワンルームは、買主様からいただく仲介手数料も売却金額に上乗せする分、「高値」売却を可能にします。正規の仲介手数料を頂戴する以上、料金以上にご納得いただける売却を実現いたします。

家賃がいくらかも管理費や修繕金の金額もわからないけど売れるか

概算の査定をもとにお打合せ可能です

[詳細は動画（約6分）をご覧ください]

精度は下がりますが、物件名と部屋番号が分かれば査定は可能です。概算の査定価格を基準にご検討いただき、売出しをされる段階で必要情報の確認を行います。確認方法はご案内しますので、ご安心ください。

家賃などの詳細が不明だと、どの程度の影響があるか？については、動画も併せてご覧ください。

賃貸管理はやっていないんですか

戸数限定で行っています
売るワンルームは賃貸管理の委託手数料をいただきません。売却可能な期間までの限定で管理を受託するため、その間のご負担を少しでも軽減するためです。その理由から、管理戸数は制限しております。受託可能かどうかはLINEにてお問合せください。

他社で聞いた査定価格が妥当なのか知りたい

セカンドオピニオンも歓迎します

[詳細は動画（約12.5分）をご覧ください]

電話やDM・直接の訪問など、投資用ワンルームを所有していると営業を受けることが多いです。それらの妥当性・信頼できるかの確認には、所有者のことだけを100％考える「売るワンルーム」をご利用ください。

投資用ワンルームに関する「よくある営業方法」について解説した動画も併せて、ご参考にしてください。

オーナーから実際にあった質問

ワンルーム投資で困っている人がターゲット、さらに食い物に！？

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約14.5分）をご覧ください]

実際の質問：（某会社）のyoutubeで新築ワンルームで失敗した動画があります。この動画の出演者が、同様に失敗した（と考えている）人から相談を受けつつ、特定の仲介業者を紹介し、紹介料を得ているようですが、よくあるスキームなのでしょうか。
特に１年ほど前は○○○社関連の所有者に売却させていたようです。この業者も嘘ついてハンコを押させているようです。いきなり売買契約書を持ってきて、「明日、買主さんと商談があって、まとめて売るから・・」と商談をでっち上げたり。他社と専属媒介契約を結んでいる人にも嘘をついて売買契約書にハンコを押させていたそうです。

宅建免許を持たない「不動産YouTuber」について

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約12分）をご覧ください]

実際の質問：宅建業者として登録していないyoutuber不動産コンサルは、業法違反なのではないでしょうか。ワンルームの現状の運用相談を受けて不動産会社へ紹介してフィーをもらうようなビジネスは、業者の方からみてどう思われますか？

「ワンルームは買うな！」の考え、偏り過ぎかどうか

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約13分）をご覧ください]

実際の質問：（某不動産YouTuber）さんについてどう思いますか？ワンルームは買うな！と公言されていて、素人の私からみても大分主張が偏っているなと思います。

ワンルーム投資の「成功事例」を教えてください

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約16分）をご覧ください]

実際の質問：お疲れ様です！ワンルーム投資の成功例を教えていただけますでしょうか。

買い手がいない「立地」の特徴とは？

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約13.5分）をご覧ください]

実際の質問：いつも動画や日報等を拝見させて頂いております。先日、社長様の日報にて「買主がつかない物件」についての記事がありました。様々な要因の中に「立地問題」とありましたが、全く買い手がつかない立地とはどのような場所なのでしょうか。宜しければ教えて頂けると幸いです。

毎日のようにくる「ワンルーム売却」の営業電話・・・どう対応すれば？

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約15分）をご覧ください]

実際の質問：いつも配信ありがとうございます。お二人の率直な意見に勉強させてもらっています。今は売るつもりないのですが売る時には必ず相談したいなと思っています。質問ですが、毎日のように不動産関係から着信があります。一度誤って出てしまった事があり、登記を見て連絡しているらしく家の住所まで知っていました。家にまで来られたらと怖いです。電話営業やポスティングしてくる業者に対して『電話しないで下さい』とはっきり言うのと『電話に出ない方がいい』のか、対応の仕方でアドバイスありましたら教えていただきたいです　よろしくお願いします

こんな営業電話がきた・・・真偽のほどは？？

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約12.5分）をご覧ください]

実際の質問：いつも為になる動画をありがとうございます。先日、新宿区の◯◯株式会社からお電話を頂き、〇〇様ご所有の〇〇マンションについてお客様を紹介したい。法人企業のお客様で一棟と区分合わせての10億の予算があり、決算の関係で3ヶ月以内に物を集めたいとのことでした。だから通常よりも高く売却できるかもしれませんとのことでした。そんな上手い話があるのでしょうか？

複数の仲介会社から提案が・・・どっちの内容を信じる？

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約22分）をご覧ください]

実際の質問：初めまして、築6年経過のワンルーム2部屋を売ろうとしている者です。現在ある仲介業者さんと専任媒介で売却を進めているのですが、どちらもサブリースがついており、物件1は賃料半年分の違約金で解除できる契約文であるにも関わらず解除出来ず、物件2は解除できると思いきや更新のタイミング如何に関わらず半年分の違約金が発生すると言われてしまいました。

物件1は解除が困難なので、交渉で1年分の違約金支払いで解除に応じてもらうことに。物件2はそのまま半年分を支払い解除に乗り出そうとしています。

そんな折、別の業者から「うちは物件1のサブリース会社に対して解除実績があり、違約金なしで解除できる、物件2も同様。サブサブリースの場合も対応できる」と提案を持ちかけられています。あまりに上手い話なので、何か裏があるのではないかと疑ってしまいます。

違約金なしでサブリース解除が出来るのだとしたら願ったり叶ったりですが、実際に違約金なしでサブリース解除など出来るのでしょうか。また、専任媒介契約中に他社に乗り換えて売却するなどという事は出来るのでしょうか（私自身はこのまま専任の業者さんにお願いしたいと思っています）。

それぞれの業者が最大限都合の良いことを言ってくるので、もう業者の言うことを何一つ信用出来ませんが、売るワンルームさんの動画を拝見して、オーナーに対して最も中立な意見をくださると思い、今回質問させて頂きました。不躾ではありますが、ご回答頂けると幸いです。長文駄文失礼しました。

不動産屋からの営業電話、どこまで本当なのでしょうか？

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約12分）をご覧ください]

実際の質問：質問です。売却について業者さんから連絡が来たのですが、法人企業が持ち物件を欲しがっていてできるだけオーナーの希望金額を出すと言っていると話していました。
勝手に登記などを調べて職場に連絡してくる時点でかなり怪しいと思っていますが、どこまでこの話は本当なのでしょうか。

「不動産コンサル」を名乗る者から営業電話、対処法は？

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約13分）をご覧ください]

実際の質問：投資用ワンルームを持っていますが、不動産コンサルと名乗る業者から職場等に電話があります。「別の部屋を持っている方がもったいない節税をしていてアドバイスしたい」「運用について相談したい」など、何社かから言われましたが、こうした会社と面談するとどんな目に会いますか？会社に電話するのは禄でもない不動産屋だと思っていますので、スルーしています。

こんな「売却勧誘」の電話がありました

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約14分）をご覧ください]

実際の質問：ご質問させていただきます。先日、保有物件に対して○○○というところから買取したいとの連絡がありました。1100万とかなり安く、9年前に買ったときより230万安かったです。新耐震ギリギリで22平米で武蔵小杉徒歩5分ならこれでも大分勉強してますと言われました。1,400万から1,500万くらいで仲介で築古の現金買いのお客様とかを狙ってそれでダメなら御社に買取相談みたいなことでダメなのと聞くと、その場合は買取価格がうち以外も安くなると言われました。

色々おかしい思いましたが、買取会社のポジショントークにしても、一度仲介に出して売れ残った物件は、タイミングによって買取業者の価格が下がることがあるのでしょうか？実需の買取再販ならこの論法はまだ理解できますが、ワンルームで最後出口が仲介であっても買取業者が多いのに商流からいっても何言ってんだと思いました。

（前提）①そもそも売却査定してません。　②平日13時仕事中にまくし立てる形のマシンガントーク。　③後日、同じ担当者から買取でなく、仲介で預からせてもらえませんかと連絡があり、あきれました。

不動産の買取DM、書いてある金額の真偽は？

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約9.5分）をご覧ください]

実際の質問：「買い取り希望額〇〇万円」などと記載されたDMが届きます。ちょっと高い額ですがやはり嘘でしょうか？

金利上昇は不動産価格に悪影響か？

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約13.5分）をご覧ください]

実際の質問：質問です。まもなく10月になり、多くの銀行さんで変動金利の見直しとなるかと思います。やはり金利は今後徐々に上昇していくようですが、金利が上昇すると、不動産価格が低くなるとよく聞きます。どれくらい影響があるものなのでしょうか。

淵野辺の築古物件、出口どう考えるか？

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約21.5分）をご覧ください]

実際の質問：淵野辺などの明らかにワンルーム供給過剰エリアで、大学生が入らないと空室期間が数ヶ月から最悪半年空きます。また、一部の大学は都心回帰で学生数が減りました。
物件が築35年　20平米　淵野辺駅徒歩5分、カーペットで家賃が3万2000円で管理費と修繕積立金が1万2000円、その他費用、原状回復費用など考えると厳しい賃貸環境です。ローン支払が30,000円で、月々の収支は赤字です。こういった物件の出口はどう考えれば良いでしょうか。

複数所有の場合、売却順番はどう考える？

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約14分）をご覧ください]

実際の質問：初めまして。バルク売りの動画を見まして、まさに今の状況だったので質問させて下さい。大阪市内の新築ワンルームマンションを３部屋保有してます。売却に関して利益追求の考えは薄く、損失の生じない頃合いで売却するつもりでいました。二度手間になりますが、私の状況の場合の売却の考え方を助言して頂きたいです。動画を見て、損失止むなしで売却する必要性があるのか悩んでいます。お願い致します

大阪の投資用ワンルーム3物件。売却時期について

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約17分）をご覧ください]

実際の質問：大阪市内に築3年のワンルーム1件(サブリース)と築11年の中古ワンルーム2件を所有しています。節税目的で始めでからまだ2年目ですが、実際に始めると赤字はないものの所有しているストレスの方が大きく、将来的には売却しようと考えています。ワンルーム投資において売却は早い方がいいとの意見聞くのですが、譲与税の関係から5年以上は所有していた方がいいのか、中古物件が築11年であることから所有が5年内であっても売却を視野に入れ、一括査定など今から始めた方がいいのか、どう言った出口戦略を考えた方がいいでしょうか？

福岡市の投資用ワンルーム、売却時期はいま？

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約13.5分）をご覧ください]

実際の質問：福岡市内に複数のワンルーム持っております。偶に売却勧誘電話を受けますが、営業マンの言う金額が以前より明確に高くなっております。お二人の動画を拝見して、言われる金額を鵜呑みにすることはありませんが気持ちが揺らぐ瞬間もあります。充分な利益が生じるのであれば売却も本格的に検討開始する予定です。助言を承ることが出来れば幸いです

動画内で運用アドバイスを希望します

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約20分）をご覧ください]

実際の質問：毎月マイナス収支だが、現状困っていないし大きな損失を出して売却も考えてはいません。ただ将来のことを考えると悩みの種。これまで相談した先も、早期売却や追加購入を促すばかりで信用性に欠けます。以下の物件情報をもとに、売るワンルームならどうアドバイスするか教えてください。板橋の駅徒歩11分。（23区の端っこ。駅力の弱いところ。）築○年。家賃○○〇円。修繕積立金○○円。管理費○○円。　※一部伏字、動画内ではそのまま表記しています

ワンルーム投資中の運用改善はできないですか？

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約13分）をご覧ください]

実際の質問：こんにちは！私はワンルーム投資を始めて2年程でして、将来売却を考える時は是非ご連絡したいと思ってます！その間の運用について質問です。
毎月の収支はマイナス運用でして、数年続くとそれなりの額になります。例えば借り換えなど、対策できることや効果的な方法ってあるのでしょうか？マイナス運用であることは割り切っているので、ちょっとした改善程度の内容でもご存じでしたら教えて頂けると幸いです！

この物件、売りどきはいつなのか？

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約12分）をご覧ください]

実際の質問：いつもありがとうございます。別のYouTubeで、賃料が1,000上がると、買取金額が30万円アップすると聞いたので、去年、保有物件空室時に、フリーレント1ヶ月とAD1ヶ月を積んで、82,000から85,000に賃料を上げて客付しました。売却の際の査定の際にこういった物件の賃料引き直しされて評価されることもあると考えております。高値売却を目指す上で、上記手段は有効な手段でしょうか？また、売却を考える時期などもあれば教えてください。こんなイメージでしょうか？金融機関の評価などから築年数20年まで、築20年以上から25年まで、25年以上などバーを設定しているから、築25年までとか。管理費修繕積立金が上がりそうな時期など。

都内旧耐震。どう売るのが正解か

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約7.5分）をご覧ください]

実際の質問：こんにちは。いつもyoutubeで勉強させてもらってます。旧耐震のワンルームは融資が付きづらいですが、下記のような物件を売却する場合、仲介と買取とどちらが良いでしょうか。築年：1981年（旧耐震）　立地：五反田 徒歩3分　面積：26m2

都内某所の某マンション、家賃収入はあと何年つづく？

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約10.5分）をご覧ください]

実際の質問：（某販売会社）さんの電話営業からオーナーになり5年が経過しました。まだ売却は考えていませんが、ローン残債などで不安になることもありますが、たくさんのYouTubeチャンネルを拝見して、売るワンルームチャンネルも毎日見させていただき情報収集しています。ありがとうございます。（都内某所）に築35年の（某ブランドマンション）を所有していますが、持ち続けたとしてあと何年家賃収入が受け取れると考えられますか？プロの意見をよろしくお願いします。

築古物件のリノベーションに関して

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約13分）をご覧ください]

実際の質問：築古物件をリノベした場合、物件評価額は上がりますか？家賃の増加が見込まれると思うので、物件評価額も上がるだろうと思うのですが、どの程度上がるのか見極める方法を教えてください。また、リノベすべき箇所、業者選定方法など、ポイントやコツがあれば教えてください。

リフォームで売却価格はどのくらい上がる？

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約16分）をご覧ください]

実際の質問：既に保有している物件の売買価格を上げるにはどのような対策が考えられますでしょうか？
今、3点ユニットから、2点への分離リフォーム提案を受けていますが、リビングが6畳から5畳に狭くなるのと８０万ほどの見積もりであり躊躇しております。どこまで賃料に跳ねるのかにもよると思うのですが、こういった部分は売却を考えたときにどこまで費用をかけるべきか悩んでおります。ご助言いただけますと幸いです。

投資用ワンルームの築浅・築古の考え方

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約10.5分）をご覧ください]

実際の質問：いつもためになる動画ありがとうございます。用語解説の動画をみてリクエスト希望です。よく築浅や築古と話されていますが、その違いと特徴について知りたいです。動画お待ちしてます！

築古のワンルーム、売却が難しい？？

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約19分）をご覧ください]

実際の質問：築古ワンルームって売れにくいでしょうか？当方はワンルーム投資家ですが、築古を購入した場合、どう出口を目指すべきなのか、参考にご教示くだされば幸いです。

※補足※ 築古（ちくふる）ワンルームの明確な規定はないが、投資用ワンルームでは「平成初期の築年」「3点ユニットの部屋」「築30年手前の物件」などを『築古』と呼ぶことが多い

多忙で売却検討の時間がとれません。どうすれば？

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約13分）をご覧ください]

実際の質問：いつも参考になる動画をありがとうございます。現場の意見という印象で面白いです。お聞きしたいのですが、不動産投資をそろそろ手仕舞いしようかと考えているのですが、本業が忙しく向き合う時間の確保ができません。
最低限これだけはしておくべき、この優先度が高い、というものは何でしょうか？それとも、売却の検討は時間の余裕ができてからにすべきでしょうか？お受けする側のご意見をお聞かせ頂き、参考にできると助かります。よろしくお願いします。

部屋面積によって、投資用ワンルームの売却額に差が生じる？

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約10.5分）をご覧ください]

実際の質問：神楽坂駅徒歩8分の18平米の新宿区の約築20年後半のマンションを保有しています。部屋が狭く3点ユニットなので68,000円で賃貸に出して、管理費修繕積立金は15,000円ほどです。保有して8年たっていますが、スルガ4.0%で1,800万で高値で買っており、空室や修繕があるとマイナスキャッシュフローで厳しい賃貸状況です。業者の方から20平米未満は買取は一段と安くなるんですよといわれました。平米数のバーのようなものを業者毎に定めていたりするのでしょうか？

DINKSタイプ、空室のほうが高く売れる？

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約13分）をご覧ください]

実際の質問：大阪市内に45平米の賃貸マンションを所有しています。現在賃貸で貸出中ですが、退去後に売る方が高くなると聞きました。賃貸中と比べてどの程度差が出るか、御社事例があれば知りたいです。

賃貸が付かない・・・できる対策は何がある？

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約10.5分）をご覧ください]

実際の質問：３月後半に入居者が退去して以来、未だ次の入居が決まりません。貴社の動画で家賃は下げない方がいいと見たので下げたくありませんが、繁忙期を逃したのが痛手です。家賃を下げずに早期入居を決めるコツがあればご教示願います。

賃貸管理の手数料は収支（売却価格）にどう影響するか

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約10.5分）をご覧ください]

実際の質問：いつもありがとうございます。管理委託契約について教えて頂けると幸いです。築２４年　（某ブランドマンション名）　20平米の物件を保有しています。現在85,000円で管理費11,040円で賃貸中です。２年前か３年ほど前に2,100万円で購入しました。月々3,000円ほど賃貸管理手数料を払っています。空室がでると新たな募集で業務取扱手数料1カ月、更新事務手数料1カ月を賃貸管理会社に払う契約なので、礼金と更新料は残りません。以前の動画で高値売却には収支が重要だというお話がありましたが、賃貸管理手数料の妥当な金額や目線などはあるのでしょうか。

賃貸管理の解約費用に関する質問

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約13.5分）をご覧ください]

実際の質問：ワンルーム業者との賃貸管理委託契約の解約について教えて下さい。（某会社）管理物件の賃貸管理委託契約書を確認したところ、「合意解約」の条で、
「甲乙いずれかが、一方の都合で本契約を解約するときは、甲と本件賃室の賃借人との賃貸借契約に定める賃料の12ヶ月分相当額を相手方に対し支払うことにより本契約を解約することができる。」
と記載があります。この12ヶ月というのは妥当なのでしょうか。これは他社に売却する場合、12ヶ月分の解約金を支払う必要があるということでしょうか。

投資用ワンルームの建物管理状況、売却価格にどう影響するのか

回答は動画をご視聴ください。

[詳細は動画（約12分）をご覧ください]

実際の質問：実需のマンションは、マンション管理会社がされているか、管理組合が機能しているかを見てから買えと言われたりしておりますが、ワンルームでも、マンション管理会社がどの会社が担当しているのか、また、担当していないによって、物件の売却価格に影響を与えるのでしょうか。自主管理の物件は業者の方は買わない、ファミリータイプ混合のマンションで、ワンルームが一部あり大手管理会社が管理していて管理費が高いなど

修繕積立金の値上げ議案、いったん否決されたが・・・

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実際の質問：いつもありがとうございます。管理費修繕積立金の値上げについて教えて下さい。去年、管理組合の総会議案に、修繕積立金3,800から10,800円の値上げ提案が出されてしまいました。ただ、反対多数で否決されております。ただ、管理会社は、議事録に修繕積立金が値上げできなかったので戸当たり50万から100万の負担が必要になると記載していました。この場合は、否決されたものの収支が7,000円悪化予定として、210万ほど売却価格が下がってしまうのでしょうか。

投資用ワンルームの修繕積立金値上げ、売却のプラス材料になる可能性は？

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実際の質問：修繕費値上げに関しては、建物の品質管理に必要ではないでしょうか。銀行の融資審査でプラス査定になることは全くないのでしょうか

告知事項「あり」のワンルーム、売却価格は安くなってしまうのか・・・

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実際の質問：投資用ワンルームマンションの瑕疵物件売却（過去、上階から漏水したことがある、お部屋で亡くなられた、大島てるに共用部分での自然死などの記載がある）について教えて下さい。ケースによって個別の部屋に関係がない場合もあると思いますが、原状回復していでも、売却価格影響するケースはどれくらい金額が下がるものでしょうか。

管理会社の良し悪しを判断するコツ

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実際の質問：優良な管理会社を見つけるコツはありますか？

契約～引渡しの長期保留。トラブル可能性は？

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実際の質問：文京区にワンルームマンションを保有しています。（某駅）徒歩5分立地で、（2階以上）の築22年　（約20）平米で、88,000円の家賃で賃貸中です。管理費修繕積立金は17,000円で、5年前に1.8%で手付10万払い2,390万で購入しました。結構高く掴んでしまったと後悔しています。先日、業者の方から売りませんかと電話がきて、残債以上で売るように頑張りますといわれました。私としては長期譲渡の関係があるかもしれないから、長期譲渡にしたいから購入して1月1日を6回迎えてから 6年たってから売りたいと言ったら、引き渡しを8か月後にして売り出しましょうと言われました。売り出し方として正しいのでしょうか？そんなあしの長い売り方をして購入価格に影響をあたえないのか疑問に思っています。

若いころに不動産投資スタート。デメリットはあるのか？

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実際の質問：先日の動画でワンルーム投資オーナーの若年化が進んでいる、と鈴木さんが仰っていました。私もその一人です。若い頃からワンルーム投資を始めることで生じるデメリットは何でしょうか？今後の備えとしてご教授お願いします！

職場の人から紹介されてワンルーム投資をはじめる・・・よくある？？

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実際の質問：いつも具体例を出していただき、勉強になってます。職場の上司に紹介された投資会社から計2件、不動産を購入しました。正直、後悔してます。。私のような人は今多いんでしょうか？

投資用・居住用ローンの併用は難しい？

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実際の質問：投資用ワンルームを所有していると、居住用の住宅ローン審査が通らない・難航するとよく聞きます。既に投資用ワンルームを所有していて、住宅を購入したい場合、どのように対処するべきでしょうか。

投資用ワンルームの繰り上げ返済、はたして正解なのか

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実際の質問：以前、高値で買ってしまった新築ワンルームのことで質問した者です。ご回答ありがとうございました。追加の質問ですが、「繰り上げ返済」していく出口戦略はどうお考えでしょうか？

サブリース会社から解約の言質をとっていますが、この先も有効なのでしょうか？

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実際の質問：サブリースの解約について質問です。購入後、間もなくサブリース会社に「期間満了or違約金（サブ賃料６か月分）で解約しますよ」と言われた証拠を持っています。この証拠をもとにサブリースを解約することは可能でしょうか。

入居者情報を開示しないサブリース業者について

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実際の質問：サブリース契約中で入居者は法人だそうです。どこの法人か聞いても教えられないそうです。個人なら分かるのですが…どうしょうもないのでしょうか？

続・情報開示をしないサブリース業者について

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実際の質問：先の動画で「サブリースの下にマンスリーが入ってることも結構多い」と仰ってるいましたが、仮にマンスリーの場合、どのように売却するのが良いと考えますか？

サブリースの銀行融資評価、最近の変化について

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実際の質問：サブリースについて、О銀行は割戻評価を止めたと聞きました。ただ、最近、Twitter（※現X）で、どこかの銀行が割戻しているようなツイートを見ました。そのような事実はありますか？

サブリース解約できない物件の売却方法

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実際の質問：先日サブリースの割戻し評価について質問した者です。サブリース解除は難しそうな現状です。こうした場合、高値で売却するには割戻し評価してくれる金融機関と提携している業者を探すしか無いと思いますが、こうした業者を狙えるものなのでしょうか？

サブリース引継ぎor解約、どちらの売却が良いのか

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実際の質問：先日、サブリースの銀行評価の現状について質問した者です。追加で教えてください。割り戻しで評価が出るのならば、違約金を払ってまでサブリースを解除せず、継承で売却してもいいかなと思ってしまいます。もちろん、割り戻しで評価しない銀行が多数だと思うので、出口の幅は狭まるとは思いますが、気長にサブリース継承で割り戻されたくらい金額での売却を目指すやり方はありでしょうか。

サブリース解約しないほうがいいケースって・・ある？？

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実際の質問：サブリースの解約を検討しています。空室リスクと天秤だと悩んでいる部分があります。過去にサブリースを解約しなければよかったケースはあるんでしょうか？

AI査定とヒト査定、信頼度が高いのは？

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実際の質問：各社AI査定を参考値として出していて、現に（某社）、（某社）等などに賃料や管理費など諸条件を登録しましたが、その精度がいくらからいくらで売れますとレンジで表示されます。人による評価と比べてどれくらい信用できるものでしょうか？

某会社さんのAI査定、どのくらい高精度？ヒトの査定との差は？？

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実際の質問：いつもYoutube拝見しております。（某社）さん等のAI査定で売却金額を即時に表示してくれますが、どの程度の精度なのでしょうか。保有している物件を登録すると売却金額がかなり低い金額で？？と思ってしまいました。

売却を任せられるか、そうでないか。どこで判断する？

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実際の質問：信用できる会社とそうでない会社の判断基準をおしえてください。不動産屋が無数にでてきて選べません笑

業者の買取額が初期提示よりUPしていく・・そんな簡単に上がるの？

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実際の質問：いつもタメになる動画をありがとうございます。池袋駅徒歩10分　20平米　築21年の物件で物件を保有しています。2018年5月購入して、今年から長期譲渡になるのでそろそろ売却を考えております。家賃は85,000円 管理費修繕積立金は11,040円で、直近で値上がり予定はありません。元々購入した会社が私が購入した金額と同額の1,920万で買い戻したいという話を受けました。金利1.8なので、残債1,670万円で、250万くらい手残りで、減価償却入れると300万の利益で、税金60万くらいで190万くらいの手残りです。2024年1月に他社にも、話を聞いてみますねと言ったら、また、連絡があり2010万までならと言われ、断ったら1ヶ月後2,090万で買取たいと連絡がありました。こんなに買取の値段が数ヶ月で上げて提案してくる理由はなんなのでしょうか。逆に不審に思ってしまいました。

投資用ワンルーム売却、やっぱり大手が安心？小さい会社は危ない？？

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実際の質問：都内のワンルームの売却を検討しているのですが、小さい会社だと大手と違い信用できるか不安が残ります。よく広告を目にする大手に依頼するメリットデメリットを教えて下さい。

投資用ワンルームの売却先、業者と個人の割合について

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実際の質問：毎日動画ありがとうございます。10分前後の動画なので仕事終わりに毎日みています。質問させて下さい。売るワンルームで売却をお願いするとほとんどが業者さんが買取と認識していますが、個人のオーナーでも売るワンルームから買う事はできますか？

「チャレンジ価格」で売れることはあるのか？

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実際の質問：査定金額について収益状況や取引事例から算出されると思うのですが、いわゆるチャレンジ価格ないしレンジの上限で売れるときはどんなワンルーム事例が多いのでしょうか？

媒介契約が半年以上・・・売れない物件の相談

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実際の質問：専属専任媒介契約を行ってから半年以上経過しました。契約を更新し価格も下げましたが売れません、、契約先の変更をすべきかなど今後の方針についてご指南頂けると幸いです

不動産売却時の「囲い込み」「振り替え」、投資用ワンルームの場合は？

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実際の質問：他の不動産売却のyoutubeチャンネルで、囲い込みや振り替えについて知りました。その手口や注意点などを教えてもらえますか？

ワンルーム投資をするなら、新築or中古どちらがベター？

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実際の質問：おふたり的にはワンルーム投資するなら新築と中古どっちだと思いますか？また売却利益が出やすいのはどっちだと思いますか？参考にさせてください！

買ってもOKな投資用不動産の条件は？売却時の参考になる？？

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実際の質問：買っていいワンルームの条件はありますか？質問した意図としては、売却にあたっては、中古市場に出すことになり、購入側の考えも知っておいた方がいいと思ったためです。

物上げ会社に売ったら大損？そもそも物上げ会社って何？？

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（某動画）を見て、物上げで検索してここに辿り着きました。本当に高く売りたいなら、物上げしている会社に売るべきじゃないんでしょうか？

売却時、依頼する司法書士について

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実際の質問：司法書士指定の業者様が多いように見受けられますが、理由はなんでしょうか。そういう司法書士の方は費用がかさむ印象です。司法書士から業者の方へのキックバックの戻しなどはあるのでしょうか？

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