〜ワンルーム投資は特に不安はなかった〜

松本：早速なんですけど、まず今回物件を買われたのはどんなきっかけで買われたのでしょうか？

H様：元々は購入当時ある会社に勤めていたのですが、起業するために3年間だけ勤めようと思ってたんです。

 

松本：はい。

H様：それで3年間勤めたらやめようっていったときに、サラリーマンを3年間勤めた信用で何ができるかって考えたら不動産投資ができるんじゃないかって・・ちょっとお試しというか勉強というか・・将来的な備えっていう形も考えて購入しました。

 

松本：なるほど。自分から欲しくて興味を持って買われたような感じですね。

H様：そうですね。社会人の信用で何ができるかっていうのはすごい興味があったので、その中で1回大きな買い物をしてみたいっていう・・でも本当は大きな買い物ができるんだったら何でもよかった。そのうちの一つとして不動産投資というものが、たまたま入会していたビジネスサークルのなかで情報が入ってきて、そちらが候補に上がったっていう形です。

 

松本：ビジネスサークルっていうとなんか異業種交流みたいな？あれですか◯◯◯とかそういう？

H様：はい、その◯◯◯がきっかけで購入しました。

 

松本：そうなんですね。すぐに１件目の紹介で買われたんですか？

H様：それは違うんですよ。最初にそこで紹介された物件もあったんですけれども、その物件に違和感を感じて。それでまたそのサークルとは別の人に相談したらそれはやめておけというふうな・・どうせ買うならこっちの方がいいよって。

 

松本：なるほど。じゃあ最初の物件を買わなくて結論として良かったって感じですかね？

H様：そうですね。今回の物件は手残りもありましたし、あとそのワンルーム投資っていうのがなかなかリスクがあるいう話を聞いていたので、それも踏まえると結果的に手残りが出るような物件を売ってくれたっていうところで良かったと思ってます。

 

松本：それから実際にマンションを手に入れてからどんなお気持ちでしたか？

H様：基本的には毎月の収支しか見ていなくって、結局月々の持ち出しに対してどれだけのリターンがあるのかっていう感覚ですかね。なんか勝手に貯まっていくというか、住んでいる人のお金で勝手に自分の資産が作られていくっていう感覚でしかなくて。だから・・管理とかそういう・・なんだろうな・・管理面で困ったことっていうのはほとんどないですね。

松本：では持ってる当初に時に困ったこととか不安とかもなかった感じですかね？

H様：そうですね一番最初にきちっと説明していただいてたので。特にその通りお金を払って毎月お金が入ってきて、そこから支払われてっていうことの繰り返しで。最後の確定申告のときだけちょっと面倒くさいんですけれども、それさえできれば何の問題もなかったですね。

 

松本：では比較的トータルで見ると購入から今回の売却までH様にとっては成功というか、上々っていう感じだったんですね。

H様：はいそうですね。経験としても良かったですし最後にさっきも繰り返しになるんですけれども、手残りもでましたし不動産契約というのはどういうふうに進んでいくのかっていう、全体像を見れたのはとても大きかったですね。

 

松本：なるほど。管理についてはマスターリース契約やサブリースなどが、私もお預かりしててやっぱりネックな部分ではあったんですけど、ただ持っている分には特にそこは問題がなかったという感じですかね？

H様：マスターリースとサブリースの違いが自分の中でわかってなくって、とりあえず管理会社さんに管理はこれです。マスターリース契約です。っていうふうに説明されただけあって、そこについてはちょっと知識不足が否めなかったですね。

 

松本：でも多分ご購入された当時は◯◯◯さんのマスターリース契約は解約ができたんですけど、途中から方針変換して解約してくれなくなったって経緯なので、そこはそのとき調べてご理解できててもあんまり今回の結果は変わらなかったかもしれないですね。

H様：そうですね。それにまず、サブリースではない方が売買価格が上がるっていうふうな情報を持っていなかったのでその当時は。だから選択しようがなかったですよね。

〜買ったあとのしつこい売却営業〜

松本：そうですね。あと購入されてマンションを持っている間って、いろいろと営業で買ってくださいとか売ってくださいとか増えたりすることもあるんですが、そちらはいかがでしたか？

H様：もうかなりいろんなところからの売却しませんかというお話がありまして、一番面倒くさかった会社は◯◯◯◯◯◯◯です(笑)。

 

松本：(笑)電話ですか？

H様：そうです電話です(笑)。多分リストがそれぞれの担当者に渡されて違う担当者から1回ずつ断って断ってもかかってくるんで、その同じ会社の担当者10人から1回ずつ10回かかってくるという(笑)。

 

松本：でもちゃんと毎回出るんですか？知らない番号だと思いますけど。

H様：はい。でもとりあえずどんな話を持ってくるのかっていうのは人によって違うじゃないですか？そこをちょっと楽しんでましたね(笑)。

 

松本：(笑)楽しみ？

H様：そうそう(笑)。

 

松本：さすがです(笑)。

H様：例えば、以前にお知らせしたんですけれども？お伝えしたんですけれども？それは社内で共有されてない感じですか？って聞いたりとか・・

 

松本：すると何て答えるんですか？

H様：それは他の者に確認しないとわからないですけども前任者の方が・・なんていうか逃げようとするというか、どうにでも受け取れるような受け答えを頑張る人とか。あとはそれについては最近入社したばかりなのでわかりません。とか言っていたりでいろんな形があるなと(笑)。

 

松本：へえ(笑)。やっぱり電話営業が一番多かったですか？ダイレクトメールなんかも来ましたか？

H様：基本的には電話とあとそういうダイレクトメールですね。

 

松本：なるほど。それでそちらへ自ら問い合わせしたり、もしくは一括査定サイトとかに出された経験はあったんですか？

H様：はい。基本的には手残り100万っていうのをベースにして、それ以上残るんだったら売りますよっていうことを、どちらにも全部お話をさせていただいていたんですね。なので買ったときよりも値上がりして大体2300万以上ということで。

 

松本：そうなんですね。

H様：はい。それだったら売却も考えてるんでぜひその金額でという話でお伝えはしてました。

〜売るワンルームという売却サービスについて〜

松本：なるほど。今回この売るワンルームっていうサービスでの売却活動をやらせていただいたんですけど、まず全体的な印象とかどうでしたか？

H様：全体的な印象としては一番最初は知り合いの紹介っていうところで信用があったっていうのもあるんですけれども、まず動画査定というものである程度の目安の金額を知らせていただいたのが一番印象的でしたね。でもその価格っていうのが他のダイレクトメールとかよりも低かったんですけれど、あのダイレクトメールとかって大体、もしかしたら最大でこのくらいで売れるかもしれない・・っていう高い金額を出してると思うんですね。

 

松本：はい。

H様：それに対して現実的なラインを提示いただいたっていうことで、その先の全ての話も現実的にしてくれるんじゃないかなっていうところで信頼感がまずありました。それと一番最初LINEでのやり取りがスタートだったと思うんですけれど、そのやり取りや電話をさせていただいたときも、こんな形でやっていて、こういうふうなサービスですよって説明を受けましたが、特に売ることを強要するようなこともなくて、でも不動産屋としてはこっちの方がいいですよってはっきり言ってもらえましたね。

 

松本：はい。

H様：そのうえで判断はやっぱりお客様自身でされないということも言ってもらえて、困るところやネックはここやそこなので、それはこうしてくださいね。みたいな形ではっきり伝えていただけたので、どこからどこまでを任せて、どこからどこを自分で判断しなきゃいけないのかっていうのがわかったのが一番楽でしたね。

 

松本：ありがとうございます。正直言えば電話して伝えたり話したりしたほうが、早かったりっていうのはあるんですけれども、でも電話って逆の立場になるとやっぱり相手が何やってるかわからないし、時間取ってしまうので、基本的にはLINE上でやり取りをするサービスなんですが、LINE上でのやり取りでお話が進んでいくというのはいかがでしたか？

H様：LINEのやり取り自体は普段から使ってるのでそこまで負担ではなかったですし、逆にいつ見てもいつ返してもいいのでその辺もまた楽でしたね逆に。

 

松本：なるほど。それでお電話したのはおそらく3回ぐらいしかなかったかと思いますが・・

H様：そうですね。最初と途中とあと契約後に少し込みいった話のときだけでしたね。

 

松本：はい。でも電話の必要性っていうのはそんなにあんまり感じなかったですか？

H様：それは疑問点が浮かんだときに電話していいですよっていうふうに言われてて、実際電話するとほぼほぼ即時対応いただけたので安心感もありましたし、あとLINEだとそのテキストでさかのぼって見れるので、その点は聞き返さなくていいし書かれていることを読んでその通りに用意すればよくって、用意する過程でわからないことを聞けばいいっていうところはとても誤解がなくて、聞いた聞かないっていうのがなくなって本当よかったですね。

 

松本：そうでしたか。ありがとうございます。あと一番最初の査定は動画で作らせてもらったんですが、あの動画の査定っていうのはどんな印象でしたか？それと良いか悪いかっていうこととか、例えばもうちょっとこうしたほうがいいっていうのがあれば教えてください。

H様：はい。あの動画査定のいいところなんですけれど、やっぱりそれだけの手間をかけていただいているように感じるのと、LINEだけで文字だけでスタートですとやっぱり相手の雰囲気とか顔とかどんな人かっていうのがわからないので、動画だとそういったところを間近に感じ取れるっていうのはとても大きかったですね。

 

松本：それは良かったです。

H様：それにテキストなんて言ってしまえば全員に送っていてもわからないわけなので、それと比較したらきちっと自分のために作ってくれているなっていう信頼感はとても大きかったです。あとは動画の説明に対しては不満はなかったです。でももうちょっとこうしていただけると嬉しかったなっていうのは、お客様ごとに多分不安点ってたくさんあると思うので、いくらぐらいで売れるかとかなぜ売れないのかっていう理由とかのタイトルを表示して、いまこの話してますよっていうのがわかると良かったかなって。

 

松本：なるほど、テロップみたいな？

H様：そうですそうです。番組で言うと左上ぐらいに今は売却の金額の話してますとか、契約内容の確認をしてますとかって、いま何の話してるのかっていうふうなのが確認できるといいなと。そういえばあの話どうだったっけってまた戻って観たときにきっとそれで確認できるので。もしそれがあったらめちゃくちゃ助かるなっていうことぐらいですね。

 

松本：なるほど。じゃあやっぱり何回か観ていただいたんでしょうか？

H様：そうですね。そういえばなんか動画で話していたんだけど思い出せないっていったときに、動画クリックしてそういえばってちょっと戻ってみて。そうだそうだっていうふうに何度か観たりとかしていました。

 

松本：そうですか。私達も動画を作っていてLINEもそうですけど、反復して観ていただけるっていうのを目的でやってるのですが実際に受け取った側じゃない。だからそうやって何回も観ていただけると聞けて本当に嬉しいです。ありがとうございます。

H様：実は私も仕事で実際動画作ることがあるのですが、これいま何話してるか分からないなみたいなこともあったんで(笑)

 

松本：そうなんですね(笑)もちろん手間はかけてるんですけど、基本的にダーッて撮って一発録りをして特に編集を入れてないので、そこはちょっと今後考慮します。ありがとうございます。

H様：はい。

〜空室になったときに感じたこと〜

松本：実際に売り出してみて、最初の買主の提示金額とかを知ったときのメンタルというか、気持ちの揺れ動きや、その時の印象とかはどんな感じだったんですか？

H様：金額については元々は手出しがでてしまう可能性が高いって言われていたところからスタートだったので、自分の期待値としては1800万くらいのところだったんですね。すると最終的には手残りがある金額を提示いただけたのでその時点でそれだったらっていう気持ちでしたね。

 

松本：なるほど。それでは結果的に120％というわけじゃないですけど、目標とその結果的には90％ぐらいの感じでしたかね？

H様：そうですね100点満点でつけると90点以上で、大学の成績でいうとSつけるぐらいにはという気持ちでした(笑)。元々自分のハードルが低かったので余計にですね。

 

松本：ありがとうございます(笑)。今回はレインズから問い合わせが来た買主さんだったんですが、私の既存の買主業者さんではちょっと目標には達していなかったんで、本当にここは運というかタイミングも良かったんだと思います。

H様：そうですね。

 

松本：そして実際に弊社にいらっしゃって片判契約をして売買契約が終わり、そこから引き渡しまで3ヶ月くらいお時間が空いていたじゃないですか？

H様：はい。

 

松本：その間は何かご不安だったりとかはありませんでしたか？

H様：売り出している時は基本的には2週間に1回の報告ですって聞いていて、きちんと2週間以内で来てたので気にはならなかったですね。言っていただいたことを守っていただけてるって思いました。

 

松本：なるほど。では全体的に売り出して契約してから引き渡しまで、特に不安なところはあまりなかった感じですかね？

H様：そうですね。事前説明もしっかりいただけたし途中経過の話もしてもらえましたし、最初に値段がつかなかった時に戦略的なところっていうのも相談させてもらえましたし、特に気になるとこはなかったですね。

 

松本：そうでしたか。ありがとうございます。今後タイミングをみてまた不動産投資にはご興味あったりしますか？

H様：不動産投資をまたやるべきかっていったときに、いまの自分の事業がある程度整ってきたらまた考えるかもしれませんね。

 

松本：ではもう1回リセットしたという感じですか？

H様：そうですね。

 

松本：なるほど。少し話戻るんですけど確定申告なんかでの手間ですとか、逆に還付金があったりしたメリットなどは感じていましたか？

H様：元々個人事業主で青色申告会というのを利用していて、そこの税理士さんに全部丸投げしたら確定申告書は作ってくれていました。年会費6000円ぐらいとあとは書類作成費として1000円とか2000円だったかな。

 

松本：それは個人で税理士さんにお願いするより全然安いですね。

H様：もう全然安いです。不動産の収支はこれですって全部ある程度まとめて持っていったら、そこで相談して記入もしてもらえて提出までしくれるんです。自分でe-Tax操作をする必要もないので手間はかからなかったですね。

 

松本：じゃあもう還付金が入るのを待ってるだけっていう感じですね。

H様：はい。でもそこまであまり還付金は発生しなかったですね。だけど申告をするっていうその手間は全部やってもらえたのですごく楽でしたね。

 

松本：なるほど。なんだかお話聞いているとかなりイージーなワンルーム投資でしたね今回は(笑)

H様：めちゃくちゃいいのを引いたのって後から気づいた感じですね(笑)

 

松本：インタビューしていると皆さん結構苦労されたことをお話されますけど、本当にあまり苦労されてないなっていう(笑)

H様：(笑)本当にそうだと思いますね。でも何か苦労したのって何だろう・・そういえば空室になったときですね。やっぱり8年間持ってたので何回か空室になるタイミングがどうしても出てくるわけなんですね。

 

松本：そうですね。

H様：はい。今の入居者さんが3人目なのでたしか2回でしたね。その2回とも1ヶ月半ぐらいで埋まったんですけれど、ただその家賃収入でローンを返していくので当然ですけど、空いてしまったら家賃収入がないわけですよね。それを補填するために持ち出しが出てしまう。そしてそれがイレギュラーに起こるのでちょっと考えましたね。

 

松本：そうですよね。原状回復費とかリフォーム代はどのくらいかかったんですか？

H様：リフォーム費用は大体5万ぐらいでしたかね。

 

松本：なるほど。エアコンとか給湯器とか大きいものの交換はなかったんですか？

H様：新築で購入して8年目だったので特にそうしたものの負担はなかったです。

 

松本：それは新築のメリットですよね。中古で買って入居者さんがいるオーナーチェンジの場合、退去したら室内が結構痛んでいた、交換しなくてはならなかったなんてことがあるので。新築はやっぱり高いけれどそこはメリットあるのかもしれないですよね。

H様：そうですね。どうしても中古物件って手放す理由やどこかにリスクがあるはずなんですよ。なのでそういう物件を買うってなったときに、自分がそれを見つけられるかっていったらその能力ないんですよね。素人なのでもう新築の方がいいよねってなっていました。

 

松本：なるほど。新築で8年間保有されていま考えるといい時期に買われたし売られたなって思います。築年数10年以内で売る場合ですね、それ以降よりもかなり物件評価額をだす銀行があるんですよ。今回の買主さんも恐らくそこを使ってていたみたいで高い金額が出てたんですよね。

H様：そうなんですね。

〜ワンルームを売却してこれから〜

松本：はい。ということはですね買主さんは不動産会社さんなので、それに利益を乗せて販売するじゃないですか？次の所有者さんは逆にあの物件を高く買っているとも言えるのですが・・それについてはどう思いますか？

H様：それは売った立場なんであれですけど、私が手放した理由の一つが来年8月ぐらいに修繕費が値上げするっていう管理組合での議案があって、修繕費が上がるって決まったあとではその評価額がぐっと下がるっていうのを何となく感じたので、それが影響する前に売りたかったっていうのが一つなんですね。

 

松本：なるほど。

H様：はい。だから買う時に説明されるとは思うんですけれども、そういうリスクに気付けたりしないとちょっと厳しいのかなってイメージですね。

 

松本：でもなかなかワンルーム買う人って多くが素人の方なので買った後に気づくパターンが多そうですよね。

H様：そのとおりですよね。私の知ってる人はワンルームを２つ持ってたらしいんですけれども、収支はトントンぐらいで回っているらしいんですね。ただ自分の銀行から借り入れ総額ってその分減るじゃないですか？その減ってしまった分があってマイホーム買えなかったっていう人がいるんですよ。そうした落とし穴にはまってる人とかもいたんで・・なかなか難しいですよね。

 

松本：確かに最近やっぱり10人いたら3人ぐらいでその理由は多いです。

H様：そうなんですね。

 

松本：特に新築でも中古でも投資用ワンルーム買われる方の年齢層が結構下がってて、20〜30代くらいの方も多いので独身のとき買って、次に結婚などでライフステージが変わっていざ家を買おうとしたら買えない・・っていうことでもう売ろうっていう方がすごく増えてますね。

H様：やっぱりそうなんですね。

 

松本：売却理由の一つにはH様も将来的に家を買うということもあったんですか？

H様：そうですね。それも理由の一つですね。手放す理由のメインはさっきも話した通り修繕費の話になるんですけど、将来的にはやっぱり自宅購入は考えているので、そのときに売るよりかは今しかないだろうっていう感覚も強かったですね確かに。

 

松本：なるほど。では先を見据えてっていう売却でしたね。

H様：そうですね。

 

松本：ちなみに売却の営業がいっぱい来たって言ってましたけど、買ってくださいという営業は来なかったですか？

H様：買ってくださいも結構きましたね。ただその情報自体は私が元々勤めていた会社の名刺をもとに連絡してきていて、いまは個人事業主っていう情報を掴んでいるところは連絡はしてこなかったのかなって。なので多分他の人よりは少なかったんじゃないかと思います。

 

松本：なるほど。仮にもし会社を辞めてらっしゃらなくてまだ買えるような状態でいい物件があったら、2件目3件目と買っていましたか？

H様：いやたぶん買わなかったですね。というのはやっぱり軽く月々持ち出しがある形で購入をしてたんです。結局その初期費用は必要がないけれどフルローンで買っているので、その分やっぱり持ち出しになっていたんですね。

 

松本：まぁそうですよね。

H様：そうなると月々のキャッシュフロー的には2件3件あって同じような形になれば厳しいですよね。だから最初に２〜３割ぐらい頭金を入れて購入した方が幸せな投資になるんだなっていうのを感じましたね。

 

松本：月にどのぐらいの持ち出しだったんですか？

H様：1万円くらいですね。それと固定資産税が出ていく感じです。

 

松本：なるほど。じゃあトータルで言うと回収はできてなかった感じですかね？

H様：そうですね。売却時の手残りも含めて若干マイナスぐらいでした。

 

松本：では最初におっしゃったように、ちょっとどんなもんかっていう勉強でちょっとだけ勉強代が出ちゃったって感じですね・・

H様：そうですね・・でも勉強代が出たといっても8年間楽しんでこうやって持ってみて、全体の流れの勉強代としては安かったと思っています。

 

松本：すると買ってから売却してっていうところまでで、トータルとしてはご満足された感じではあるんですね。

H様：はい。もともと勉強も兼ねてっていうことと何か大きい買い物をしてみたいしてみたいということもあったのと、そこまでのリターンも期待して買ってはいなかったので。そういう意味では満足度は高かったです。

 

松本：それは良かったです。今日はありがとうございました。

H様：こちらこそありがとうございました。

H様、楽しいインタヴューありがとうございました。