2026年4月から、不動産の「住所・氏名変更登記」が義務化されます。引越しや婚姻・離婚などで住所や姓名が変わった際、登記簿上の情報も変更しなければならなくなります。しかし、この法改正について知っているワンルームオーナーは少数です。知らないままでいると「過料」などの「思わぬリスク」に直面する可能性があります。

本記事で、「義務化の概要と過料について」「ワンルームオーナー特有の事情と営業への対処法」を把握し、状況変化に対応できるようにしておきましょう。

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住所変更登記の義務化とは？

2026年4月より、所有不動産の登記名義人は、『住所が変わった場合』・『氏名（姓）が変わった場合』、変更から2年以内に登記申請を行う義務が生じます。また、2026年4月時点で『登記上の住所・氏名からすでに変更がある場合』、同様に2年以内の申請が必要となります。

これに違反した場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。

しかし、相続登記義務化（正確には過料の新設）と同様、「① まずは催告（督促）」「② 是正すれば過料に至らない運用」となることが想定されます。制度の目的は「過料（罰金）徴収」ではなく、所有者不明の土地建物を減らしていきたいという理由なので、必要以上に過料を心配することはなさそうです（そうはいっても、制度に沿って対応することが最善ですが……）。

また、仕事の都合で引越しが多い方など、その都度申請するのでは各負担が非常に重くなります。そのため、一度申請（検索用情報の申出）してしまえば、あとは半自動で住所変更登記をしてもらえる『スマート変更登記』という制度も設けられています。提供する情報は「氏名・ふりがな・住所・生年月日・メールアドレス」と簡易的なものばかりなので、気になる方は申請しておくことを推奨します。

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ワンルームオーナー『特有』の事情

繰り返しですが、義務化の目的は「所有者不明という状況の回避・改善」です。しかし、賃貸管理会社や建物管理会社が存在し、管理形態がしっかりしている「投資用ワンルーム」でそのようなケースは稀です。それより現実的に、もっとも可能性が高いのは『売却営業の増加』です。

近年の「オーナー年齢若年化」も手伝って、購入時に賃貸住宅に住んでおり、そこから引越しや自宅購入をしたが登記上の住所は購入時のまま……という方が非常に増えています。そのような方が住所変更登記を行うと、

■ 現住所が登記簿に反映される

■ 不動産業者が把握、追跡可能になる

その結果、

■ DM営業の増加

■ 訪問営業の増加

が予想されます。とくに施行直後、「営業チャンス」と捉えた営業会社が活発に活動する可能性があります。基本的に、不動産会社は「登記上の情報」をもとに営業をかけます。引越しが多い方はこれまで営業を受けた経験が少ない場合も多く、『営業免疫のない』オーナーだと

■ 営業の人柄、印象などで判断してしまう

■ 比較検討せず、その1社で短期間のうちに決めてしまう

■ 営業トークの判断がつかず、言われたまま進めてしまう

傾向があります。これが最も危険です。価格ではなく「雰囲気・なんとなく」で売却してしまうと、本来得られたはずの数十万円〜数百万円を失うリスクがあります。営業に不慣れだと「断るのが申し訳ない、断りを切り出しにくい」と思ってしまうことも多いですが、それは「営業の狙い通り」です。不要な場合は明確に断り、今後の営業を受けないことが重要です。

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対応の選択肢

単純な「売却あっせん型の営業」に加え、今後は「すぐ過料になります」「違反状態です」「無償で代理対応します」など、法改正を起点とした営業トークが広まる可能性もあります。不安を煽る営業は警戒して距離を置き、正確な情報を確認することが重要です。また、今後とるべき対応の選択肢として、

■ 2028年3月ころまでに売却可能性がある

住所変更などは行わず、現状のまま売却を進め、最終の引渡し手続き時にまとめて住所変更登記を行うのがベストです。2年間の猶予期間内に売却するなら、過料などの心配も不要です。

■ 長期保有予定で営業を避けたい場合

行政からの催告がくるまで、現状のまま様子を見るという選択肢もあります。ただしもちろん、自己責任においてご判断をお願いします。

■ 住所変更登記を行う場合の注意点

今後増えるであろう営業へ「毅然とした対処」を行うことが重要です。『訪問・DMには即決しない』・『かならず複数社を比較検討する』・『人柄だけでなく、価格や条件と総合的に判断』など、「向こうからくる営業だけを信用、信頼しない」ことがポイントです。最低でも1社以上のセカンドオピニオンを受けるのが推奨されます。

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さいごに

住所・氏名変更登記の義務化は、『即時対応が必須ではない』『とはいえ、無視し続けてOKというわけでもない』という制度です。そのため、「売却を含む今後の選択肢をイメージし、備える」ことが必要です。

そして、ワンルームオーナーにとって最も現実的な影響は『売却営業の増加と、判断ミスのリスク』です。これまで「営業を受けてこなかった」オーナーほど、そのリスクが高まります。

繰り返しですが、大切なのは、「向こうからくる営業だけを信用、信頼せず」「理解・納得してから判断する」ことです。正しい売却知識をつけ、自身が納得できる「高値売却」を目指すため、売るワンルームの動画査定は有力な選択肢になります。「これをキッカケに価格を把握したい」・「営業がきたときのため、正しい知識を付けたい」というオーナーさんは、下記リンクからお気軽に査定依頼してみてください。お待ちしております。

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• ▶ LINEで無料査定を依頼する
• ▶ 売るワンルーム 公式ホームページ

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※本記事は、投資用ワンルームをすでに所有しているオーナー様に向けた情報提供を目的としています
※本記事は内容の正確性・将来の結果を保証するものではありません。最終的な判断はご自身の責任にて行ってください