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「売り時」の検討に活用すべき資料・書類
売るワンルームでは、査定依頼にすべて動画で対応しています。動画内では「売却査定」はもちろん、相場と相場が形成される背景・類似事例とその推察・立地や物件ごとの条件など、「背景や考え方」まで共有することで、より踏み込んだご理解をいただいています。
ただ、動画査定はあくまでスタート地点です。動画を見たオーナー側が「査定の前提条件は合っているか」「価格の下落・伸びしろはないか」「気にしていなかったポイントの確認」などすることで、「より正確な『価格』と『売り時』を知る」ことが可能になります。
今回は、査定動画をお届け後、どんな資料・書類をどんな理由で確認してもらっているのか、実務ベースでご紹介します。
査定の前提条件を固める資料
査定にあたり複数情報を参照していますが、「そもそもの前提条件にズレがあった」としたら、価格に影響が出ます。参照した情報によっては「ズレ」の可能性があり、前提が異なればその後どれだけ精査しても意味がなくなってしまいます。そのため「第一次情報」の確認が必要になります。
分譲時パンフレット（カタログスペックの確認）
もっとも正確・間違いないのは、新築分譲時のパンフレットを確認することです。とくに確認してもらうのは、『最寄り駅から徒歩何分か』です。
価格査定の大元は、銀行融資額を見積もることです。その際、「駅からの徒歩距離」は銀行評価のおおきな軸です。毎回、実際に歩いた実測距離・時間を計るわけでなく、パンフレットに記載されたカタログスペックが正式な数字になります。
徒歩9分なのか、10分なのか。この1〜2分の違いが銀行の融資評価に影響を与えかねません。数百円の違いならまだしも、何十万円も変わる可能性のある内容です。念のため、パンフレットで査定価格の「前提」に問題がないか、確認しておくことを推奨します。
売り時を見極める資料
査定依頼時、「いつ売ろうか」と売り時が定まっていない方も多いです。そういった方へ向け、「コレをもとに検討するのがベター」とお伝えしている資料がこちらです。
長期修繕計画書（長計と略します）
長期修繕計画書では、『修繕積立金の値上げ予定時期』『予定の値上げ金額』という2点が記載されています。積立金が値上がりすれば当然、収支悪化＝銀行の融資評価額が目減りと、売却価格へ大きく影響します。長計を確認することで、「いまのうち（値上げ前）に売却するメリット」「待つならどのくらいの期間、余地がありそうか」といった、『売り時をより具体的に検討』することが可能になります。
現時点で積立金が値上がり直後なら、今後しばらくその予定はないでしょう。「いま売る」と値上がり＝価格下落の直後のため、しばらく見送りという判断ができます。反面、「値上げ予定時期を〇年過ぎているが、値上げされていない」状況であれば、売却という可能性が高まるかもしれません。
売却スケジュール・経費の確認資料
売却の決定となった段階で、オーナーさんに手続きしていただく内容のひとつが「賃貸管理会社への連絡」です。集金代行・サブリースを問わず、「解約可能な場合は管理解約」が必要なため、この資料を事前に確認しておきたいところです。
賃貸管理委託契約書（別名の場合もある）
賃貸管理委託契約書では、『解約時に費用が発生するパターン』『解約申込から解約までの所要期間』を確認します。管理委託の「契約期間」は会社によりバラバラですが、契約満期でであれば「無償解約」できる内容もあります。中途解約の場合、「解約金の支払い」が必要となることがほとんどですが、その費用もバラつきがあります。「管理委託料の〇か月分」「家賃の〇か月分」など、把握していないと「思わぬ出費」につながる恐れがあります。
管理会社は実際の入居者とやり取りをしているため、「解約申込～即解約」とはなりません。そのため、多くのケースで「1か月～半年」ほどの所要期間が設定されています。この期間を知っていれば、「売却に先行して解約打診しておく」など、スムーズな売却スケジュールを組むことが可能になります。
売却価格の増減の予測資料
査定価格はあくまで、「査定時点の収支」にもとづいたもの。実際の売却まで時間を空ける場合、この書類をチェックして「価格を上げる余地」「下がってしまうリスク」を予測しましょう。
賃貸借契約書（賃契と略します）
ワンルーム投資の収入は100％、「入居者からの家賃」に依存します。そのため、売却に関係なく賃貸借契約書の確認は重要です。売却価格の影響に関しては、まず『入居者の属性』を見てください。個人か法人か。個人なら職業と年齢。法人であれば会社規模。売却時、入居者の属性について質問されることがあり、事前把握が効果的です。また法人入居が「実は不動産会社だった」というケースもあります。一般法人か不動産会社（宅建業者）か知っておくと、売却価格のブレに対応しやすいです。
また、『次回の契約更新日』もあわせて確認します。更新時は更新料が発生することが多く、その手前で退去＝空室になる場合があります。「空室前に売ってしまう」選択が視野に入ります。逆に、相場より安価な家賃で入居中だったのであれば、空室は「チャンス」になります。家賃を上げつつ売却検討が可能な時期を見計らうのにも、更新日を知ることが重要です。
最後に『保証会社の有無』もチェックしておくと、より万全ですね。賃契は以上の点を押さえておけば、「売却準備」は完了といえます。
売却の手残りを確認する資料
売却の決断には、「いくらで売れるか」とおなじくらい「売ったあと、いくら残るか」を知る必要があります。とくに近年、「譲渡税」を支払うオーナーが急増しており、想定外の出費とならないよう下記書類を確認しましょう。
確定申告書（減価償却関連）
譲渡税は「売却して得た『譲渡利益』に対して課税される税金」です。この計算には、『減価償却費』を知る必要があります。ゼロから計算するのは大変ですが、直近の確定申告書が確認できれば簡単です。昨年末での建物残価を確認し、今年の分を追加で減価償却して、土地価格を足せばおおよその取得費を計算できます。あわせて査定価格を確認すれば、「いくらで売った場合、譲渡税がいくらくらいか」を大まかに把握できます。
正確な税額を出すものではありませんが、『最終的な手残りによる売却判断』をするには充分な目安です。また短期・長期譲渡による税率差を懸念し、売却しないオーナーも多いですが、「実際どのくらい差額なのか」を計算して把握すべきです。とくに中古ワンルームの場合、「予定を前倒して売ったほうがトータルでプラス」なケースも、少なくないかもしれません。
売却の効率化につながるもの
最後に、知っておく・登録しておくと便利なものについてご紹介します。
管理アプリ・銀行マイページ・お客様番号
販売会社や管理会社によっては、『物件管理アプリ』があります。DLしておけば、所有時もそうですが、売却検討時にも活用可能です。電話を省いてやり取りでき、ログを残せるメリットもあります。売却時は必ず『銀行に一括返済』を行いますが、マイページに登録していればWEB経由で24時間、申込することが可能です。ワンルームを売り出す際、建物管理会社から物件調査資料を取得します。その取得に際し、『お客様番号』が必要な会社もあります。すぐ分かるよう、メモしておくと便利です。
ひとつひとつは細かいことですが、『売却活動』自体、心理的なハードルや負荷が高いものです。細かい負荷を軽減できるだけで、売却活動や手続きが効率化し、積極的に進めることが可能になります。
動画査定は、売却検討の「入口」です。その後、「いつ・いくらで」売るかを考えるのは自分自身。今回のブログでご紹介した資料を確認すれば、判断の精度は上がっていきます。
「この資料が見当たらない」「資料内のどこを見ればいいの？」など、分からないものがあれば、いっしょに確認できます。「まずは査定価格を知る」段階から含めて、売却ご相談お待ちしております。
※本記事は、投資用ワンルームをすでに所有しているオーナー様に向けた情報提供を目的としています
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