ワンルーム金利、なんで上がってるの？

ここ1～2年で、「なんか気付いたら、持ってるワンルームの金利めっちゃ上がってる……」と感じている方もいると思います。まず簡単に「いま金利が上がっている理由」を説明します。ざっくり説明なので、「なんか分かった気になればOK！」という方向けです。まず直近で、12/18～19にかけ日銀会合がありました。そこで「政策金利0.5％から0.75％への利上げ」が決まりました。ここが大元になります。「日本中の銀行の『銀行』である日銀」が金利を上げると当然、日銀からお金を調達する銀行は利息支払いが増えます。このコスト増を補てんするため、銀行がエンドユーザーへ貸し出す金利も上昇する、という流れです。「政策金利」は約20年前に0.5％ほどありましたが、その後の長引く不況やデフレ、さらにアベノミクスなどが絡み合って『金利ゼロ～マイナス』の時代がつづきました。

いまワンルームを所有する多くの方は、この期間に購入しています。要は『銀行がお金をたくさん貸さないと【損する】時代』に買っており、金利はその恩恵をたっぷり受けていたことになります。それが足元数年の急激なインフレなどにより見直され、『2024年3月にマイナス金利からゼロ』となりました。その後、約1年をかけ0％～0.5％へ金利が上昇、今回の会合でさらに+0.25％の【0.75％】となりました。マイナス金利時代に買った方だと、「-0.1％～+0.75％」と、ここまでの利上げ影響が直撃しています。……そりゃ金利も上がりますよね。ただ、「利上げ＝即、金利に反映」ということはなく、ほとんどは「年1～2回ある金利の見直し」によって改定されます。だいたい4・10月の見直しという銀行が多い印象なので、今回の利上げの影響は来年の桜が咲くころ、さわやかな春風とともにどんよりと訪れるでしょう。そんな風、ホントきてほしくないですね。

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で、来年はどうなる？

これによりローンを組んでいる方はほぼ全員、『損益分岐点が延長』するリスクがあります。金利上昇しても返済額が変わらないのであれば、「その内訳」が変動しています。毎月8万円を返済して「元金4万円・利息4万円」だったら通常、年数経過とともに元金比率が上がり、ローン減少スピードは上昇します。今後はこのバランスが崩れ、「当初考えていた以上にぜんぜんローンが減らない！」という事態が起きえます。とくに、ある程度「計画的な出口時期」を考えていた方にとって痛手となりそうです。また、銀行により「5年に一度」だったり「金利見直しとセット」だったり時期が異なりますが、「返済金額そのもの」の変動リスクもあります。ただでさえマイナスCFの物件が、より「金食い虫」になってしまう恐れも……。ローン付商品という特性上、この点は「ネガティブシミュレーション」をして、そのときどう対応するかを考えるべきだと思います。

じゃあ「売却市場」はどうなるかですが……正直、来年後半くらいまで現状維持～エリアによって若干のプラマイ変動だと思います。実際の金利影響が数ヶ月先ですし、相場への影響が半年ほど遅れる「遅効性」という商品特性を考慮しても、「1秒でも早く！」という必要はないと考えています。ただもちろん、売る先に「買主」がいます。先々は金利上昇を起点に、購入価格やCFへ影響する可能性は高いです。ここでいちばん重要なポイント、『じゃあいつ頃に、どのくらい価格影響あるの？』というみんな知りたいことですが……正解なんて分かりません！けっして投げやりでなく、0.75％という金利が2～30年ぶり、そのときといまの経済・社会状況がまったく異なる、今後さらにどこまで利上げするか不透明、と、パズルを完成させるのにはピース不足です。重要なことは、「そうなったらどうしよう」でなく、「そうなっても持ってたいか、持つべきものか」を考えて、自分なりの方向性を準備しておくことではないでしょうか。

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本日もおつかれさまでした！

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