ワンルームを売却して譲渡利益が出た（見込まれる）場合、その利益は翌年の確定申告で「譲渡所得」として申告する必要があります。
多くのオーナーは「譲渡税がかかる」という点ばかりを意識しますが、実はふるさと納税の控除上限額が拡大するというメリットがあるのをご存じでしょうか。
本記事では、この「売却利益とふるさと納税の関係」について、考え方や実際に行う際の注意点などを解説します。

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譲渡利益で上限が大幅アップ

譲渡利益（注：課税対象となる大元の利益額。この利益に対し一定比率で「譲渡税」がかかる）は給与所得などと合算され、総所得が増える分、ふるさと納税の控除上限額も上がります。

たとえば、年収700万円のオーナーがワンルーム売却で200万円の譲渡利益を得た場合、収入は合算して900万円相当となり、寄付可能額は数万円～それ以上の規模での拡大が見込めます。

もちろん、譲渡税（短期約40%、長期約20%）は別途かかりますが、ふるさと納税による実質的な恩恵はそのまま享受できる点がポイントです。

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同一年内に寄付を行うことが必須

譲渡利益は「物件の引渡しが完了した年」の所得に計上されます。
したがって、ふるさと納税は「物件引渡しと同一年内に実行する」ことが必要です。時期をまちがえると上限拡大の恩恵は受けられません。

翌年に寄付しても当年の譲渡利益とはリンクしないため、タイミングを逃すとメリットを取り損ねる可能性があります。

あわせて、物件売却には「売買契約日」と「物件引渡し日」という2つのタイミングがありますが、「引渡し日を基準日とする」ことにも注意が必要です。
たとえば、「売買契約日：2025年11月1日」・「物件引渡し日：2026年1月10日」の場合、ふるさと納税は「2026年に行う必要がある」ことになります。

うっかりまちがえると、逆に損することにもなり兼ねません。

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ふるさと納税時の注意点

【上限額の試算方法】

ふるさと納税サイトのシミュレーターで「年収＋譲渡利益（概算）」を入力すれば、目安が把握できます。
「ふるなび」サイト内「控除上限額シミュレーション」を例にとると、「給与以外の所得」メニューの「譲渡所得：不動産」が該当します（注：本記事の執筆時点）。

【ワンストップ特例は利用不可】

自身で申告不要な「ワンストップ特例」は利用できません。「譲渡利益がある年は、翌年の確定申告が必要」となるためです。ふるさと納税＝寄付金控除は、必ず確定申告で申告します。
なお、誤ってワンストップ特例を申請してしまっても問題ありません。確定申告時、あらためて申告すれば大丈夫です。

【見込み額のブレに注意】

寄付金額を高めに設定しすぎると調整できない（上限金額をオーバーしてしまう）場合があるため、余裕をもった金額設定が無難です。

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まとめ

★ 今年中にワンルームの売却～引渡しまで完了する、かつ譲渡利益が発生する場合、年内にふるさと納税を実行することで控除上限の拡大メリットを享受できます

★ 確定申告時に控除を反映させるため、ワンストップ特例ではなく確定申告を前提に準備してください

★ 寄付金額はふるさと納税サイトから試算可能。ただし、ある程度の余裕をもって金額設定しましょう

売却を検討中のオーナー様は、まずは今年中の譲渡利益がどの程度見込めるかを把握することが重要です。
当社では公式LINEにて動画査定や売却相談を随時受け付けております。年内最適化を目指したい方は、まずご自身の資産価値を把握するところからはじめましょう。

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※本記事は、投資用ワンルームをすでに所有しているオーナー様に向けた情報提供を目的としています
※本記事は執筆時点の法令・制度に基づく一般的な解説であり、内容の正確性・最新性を保証するものではありません。各種税務判断はご自身の責任において行い、必要に応じて専門家へご相談することを推奨します