投資用ワンルーム売却したときの買主は不動産業者

実は投資用ワンルームを売却したときの買主の多くが、投資用ワンルームの中古再販会社になることは一般的です。しかし、売却を考えている投資用ワンルームオーナーには『投資用ワンルームを再販する不動産会社にではなく、個人や法人の買主に買ってもらえば高く売れるのではないか？』と考える方もいると思います。

確かにできるだけ高く売りたいでしょうし、中古再販会社ではなく個人の買主に買ってもらったほうが利益が出るのでは・・と考えるのは当然です。しかし実際には投資用ワンルームの買主は、投資用ワンルーム再販をする不動産会社になることがほとんどです。

なぜ個人や法人の買主は少ないのか

一部の投資家や外国の富裕層などが現金で買うということもあると思いますが、そういった人々はワンルームマンションではなく、より節税効果や利回り収支が望めるタワーマンションや一棟収益ビルなどを購入するケースが多いでしょう。

どちらかといえば、投資用ワンルームマンションは安定した職業（公務員など）や高所得者（上場企業の社員など）向けの商品です。つまり安定した収入が約束されており、銀行からみて与信のある、投資用ローンを組むことができる高属性の人たちがターゲットです。

そしてその中古ワンルーム再販会社（新築デベロッパーも含め）から買う多くの買主は、その販売会社の提携ローンを利用して購入しています。これを読んでいる投資用ワンルームオーナーの多くの方もそうなのではないでしょうか。

提携ローンと現金購入のちがい

それに例えば以下のような投資用ワンルームを現金で買うとなると・・

　・東京都中央区日本橋箱崎町
　・東京メトロ日比谷線　茅場町駅徒歩5分
　・2009年築
　・売買価格2,750万円（表面利回り4.18％）

もし購入するという場合、売買価格に加えて仲介手数料や登記手数料、取得税など約130～160万円くらいは諸費用もかかってきます。このような投資用中古ワンルームマンションを、わざわざ現金で買う人はどれくらいいるのでしょうか？

しかし、中古再販売会社が売主となった同じ投資用ワンルームを以下のような提携ローンで買うとすれば・・・

　・借入額：2,750万円
　・借入期間：35年（フルローン）
　・金利：1.6％

この場合の毎月の返済額は▲85,554円になり実際はこの場合・・・

　・家賃：96,000円
　・管理費：7,300円
　・修繕積立金：2,920円
　・手取り家賃：85,780円
　・手取り家賃 – 毎月の返済額：△226円

このような収支になるでしょう。もちろん、購入時の諸経費や税金に固定資産税に賃貸管理の委託料なども考慮する必要があり、収支はほぼプラマイゼロですが、少ない自己資金で購入できるためハードルも下がり購入できる層はかなり増えます。

自分で銀行を探してローン購入はできるのか

では個人が仲介物件（ネットで売リ出されている投資用ワンルームなど）をフルローン購入（自分で銀行を探して）することはできないのでしょうか？実はそれがなかなか難しいのです。なぜなら、投資用ワンルームマンションの融資をフルローンで行う金融機関は限られてます。

仮にローンが組めたとしても金利が高かったり、借り入れ年数が短かったり、多くの頭金が必要になったりすることがほとんどです。したがってわざわざそこまでして、投資用ワンルームをローン購入する個人は少ないのです。

結局はこのような投資用ワンルームマンションをフルローンで買いたい場合は、提携ローンを備えている販売会社で購入する必要があるし、それが逆に言えば売却した際の買主のほとんどが、中古ワンルーム再販をする不動産業者になる大きな理由のひとつになります。

投資用ワンルームを高く売却をするには

したがってこの売るワンルームをはじめ、ワンルーム売却専門の仲介会社から大手仲介会社など、どこで売却を依頼しても買主は不動産業者になるのがほとんどなのですが、もちろん中古再販会社に、直接買い取ってもらうということも可能です。

しかし一般個人のオーナーさんが、自分の投資用ワンルームの実際の売買相場を理解しているということは少ないケースだと思います。そのためその提示された買取価格が、本当に相場以上なのか以下なのかを判断するのは難しいでしょう。

投資用ワンルームマンションの売却においては、再販会社にどれだけ高く買ってもらえるかが重要になります。そのためにはまず自分のワンルームマンションがどのくらいの銀行評価がでて、いくらで不動産業者に買ってもらえるのか？まずはその相場や査定価格を知ることが必要になってきます。

関連動画：
売るワンルームチャンネル：【投資用ワンルーム、買主は個人・法人どのくらいの比率？実は圧倒的に〇〇です！】