〇年後に利益はどのくらい増える？

最近撮ったYouTube動画のネタをブログでも紹介します。オーナーさんから非常に多くいただくご質問のひとつ、「売り時っていつですか？」。答えが分かれば苦労しない……という回答はいったん置いといて、数字をもとにしてなるべく「可視化」できないか考えてみました。シミュレーションにあたり、弊社で実際に仲介した物件を参考にしました。

物件情報：2012年新築～2020年購入（築8年）
購入価格：2,900万円（頭金10万円）
購入金利：1.9％

購入から家賃・カンツミの上下動はなし。毎月のローン返済額「94,300円」、毎月のCFは「▲8,700円」という所有状況です。この物件を仮に2026年1月、築年数14年めに売却すると……。ざっくり査定で『約2,600万円（+α？）』となり、試算したローン残高「2,520万円」に対して『プラス80万円』ほどとなりました。もちろん「価格交渉による伸び」や「売却経費」など見積もっておらず、あくまで仮の数字ですが。

所有年数も6年と「長期譲渡」へ移行し、リアルでもこのくらいから売却検討をするオーナーさんが増えます。上記条件で売却決断するオーナーさんの心理として、「売って損する域からはとりあえず脱した」「購入した当初は『失敗したか…？』とハラハラしたけど、なんとかなりそう」「このまま持っていれば、利益は増えるかもしれない」「ただ、買ってからずっと手出しになってる、黒字化の見込みはなさそう」「金利が上がればマイナスは増えるし、今後また『売って損する域』に逆戻りするリスクもある」「であれば、このタイミングで売ってしまおうか」と考える傾向があります。

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最適化と最大化。

この考えを「売却利益の最適化」と（勝手に）呼んでいます。投資である以上、可能なかぎり儲けを増やしたい！と考えるのは自然なことです。ただこれも投資である以上、リスクとリターンはトレードオフの関係です。「ちょうど良いところで手仕舞い」という考えは、投資のゴールとしてまちがっていないと思います。…いや、やるからには利益を増やすべき！と考える方が、ここで売らずに「さらに5年間所有した」場合をシミュレーションしてみました。さらに5年後の2030年までに、下記が起きることとして

金利上昇；1.9％から2.5％へアップ
空室発生：空室が1度発生
家賃上昇：入居者の入替により家賃が1割アップ
積立金上昇：現積立金が1.5倍にアップ

むこう5年の毎月のCF「▲64万円」、空室費用「▲40万円」、固定資産税「▲36万円」と、「合計140万円ほどの手出し」になるシミュレーション結果でした。それに対し、ローン残高は「2,520⇒2,200万円」と「320万円ほど減少」しています。仮に、5年後も売れる金額が変わらないとすれば、『▲140+△320＝△180万円』ほど追加で、売却利益を確保できているという結果です。

しかしこのシミュレーションは「仮定」の要素が多く、さらに「5年後も同額で売れる」前提での計算です。試算結果を信用して、この先より利益を確保するために所有をつづけるか、リスクを回避する「最適化」を選ぶか……わたしでも容易に答えが出せない、悩ましい選択です。バルクで物件所有しているオーナーさんであれば、なおさらですね。しかし、仮定であっても「起き得る変化」を想像して数字に落とし込むことで、すこしは具体的に考えられるようになるのではないでしょうか。今回は5年後との比較をしましたが、このスパンをもっと短く設定したり、途中途中で経過観察することも当然可能です。そうすることで、より良い「資産化」ができれば売るワンルームとしても喜ばしいです。動画ではオマケとして「さらに5年後の想定」もしていますので、あわせてご覧ください！

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本日もおつかれさまでした！

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