世相を反映できないサブリース。

今回は「サブリース問題」についてけっこうマジメなトーンで語ります。そもそもサブリースが「悪い（すくなくとも売却検討者にとって）」といわれる理由は、「家賃の一方的な減額請求」や「解約できず家賃が低いまま」という点です。これは「借地借家法」による「借主の保護」の視点によるもので、正直、サブリース（転貸事業）を想定している内容とは思えません。部屋を貸す大家に対し、立場の弱い借主の保護を目的とした内容のため、むしろ「それによって稼いでいる事業者」では目的とする対象がことなります。ただ、同時に『法律は弱者保護を目的としていない。双方の公平性を担保するようになっている』『そのため、「賃貸借契約」として契約を交わした以上、事業者といえども借主という立場にあり、保護される権利を持つ』という主張もあり、そこは納得できる部分です。

たしかに、高く売りたいからという一方的な理由で、入居者を追い出すことは「現法律上」認められない、という理屈はそのとおりです。しかし、上記で主張する「公平性」を言いだすのであれば、それこそあまりに「借主側に天秤が偏り過ぎ」な現実を見ないといけません。そもそも実務では、サブリース額の一方的な減額が目立ちます。実際の居住環境にあたって、入居者が大矢（管理会社）に「3か月後から家賃〇円しか振り込まないから！」と言って、どれだけ通用するでしょうか。また非常に重要だと思うのが、インフレで「既存の固定概念」が崩れつつある、この数年の動きです。サブリース会社による実入居者への家賃交渉で「家賃上昇」しても、オーナーに入るサブリース家賃は変わらず、むしろ「経年劣化」「売却」を理由に減額の連絡だけが届く。「築年経過で家賃は下がる」という常識が変化しているなか、法律とサブリース会社の主張だけが取り残されている気が……します。

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結局、ガワの問題じゃない。

まとめると、『法律上の借主に「転貸事業者」が想定できていない』・『時代変化に対応できない法律の内容』が問題で、オーナーとサブリース会社との立場の公平性を担保するどころか、おおきくそのバランスを崩していると個人的に思います。そうなると解決策はシンプルに、『転貸を目的とする賃貸借契約』に対し、追加内容を付ければ良いのかなと思います。正当事由は当然、削除しません。ただ、「転貸の場合はこう扱いますよ」と追記することで、充分に対応できそうです。たとえばですが、転貸をする際は転貸先の情報開示について、貸主の意向があれば借主は随時開示することや、転貸など「生業」として賃貸借契約を結んでいる場合は、「正当事由の例外」とするなど、かんたんな条文を追加するだけで解決するのでは……など素人考えしてしまいます。

……とお固く書き連ねましたが、問題はもっと単純で『協業体制になっていない』ことです。そもそもなぜ、オーナーとサブリース会社が対立前提で話さないといけないのか。オーナーが所有する部屋をサブリース会社が借上げ、転貸することで「双方メリットが生じる」システムだったはずが、なぜ「どっちの立場どうこう」という話しになってしまうのか。ぶっちゃけ、サブリース会社が購入初期からオーナーと密な関係を築いていれば、サブリース減額・売却時にも解約不可、などの話しを「まぁ…良くしてくれたし、いっか」と受け入れるオーナーも少なくないんじゃないかと思います。オーナーも然りで、契約前に把握できることはもっとあったはずです。結局は「法律が云々」というガワじゃなく、おたがいの関係構築が不十分という感情的な側面も問題かなと思います。わたしとしては、少しでもワンルーム売却しやすい環境になってくれる将来を祈るばかりです。

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本日もおつかれさまでした！

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