空室になってから売却検討、じゃ遅い。

例年12〜3月はいわゆる「賃貸繁忙期」です。賃貸の入替がピークになり、オーナーさんからすると『空室リスクがもっとも高まる時期』です。空室による「ローン返済の手出し・リフォーム費用負担」を経験して、売却が視野に入るという方も少なくありません。その経験を活かして「今後、空室になったら売ろう」と考えるのは良いのですが、「いま売ろう」という売却検討は「遅い」です。そこまでに＝賃貸が安定しているときこそ、空室に備えて準備しておくことが重要です。今回は「空室の損失を効果的に抑え、かつ高値にも期待できる」という鈴木おすすめプランを紹介します（最近のブログはポエミーな内容だったので、たまには具体的で参考になりそうなものをお届けできればと…）。

まず「リスクの度合い」をざっくりで良いので、事前に把握することが重要です。とはいえ、入居者へ直接連絡して「退去予定あります？？」と聞けるわけじゃないので（＆トラブル要因にもなるのでやめてください…）、ご自身で確認できる範囲では「管理会社への事前連絡」と「契約書の確認」です。退去通知は基本、入居者から管理会社へ入ります。通常の管理会社なら、その旨を早期共有してくれますが、残念ながらタイムラグが生じることも……。退去連絡の即共有をお願い（釘さし？）しておくのが良いかもしれません。また退去時期は「賃貸更新時期」と重なることが多いです。そのため、「賃貸借契約書」をみて「次回更新時期の確認」も忘れずにしてください。むこう半年以内の場合は、要注意かもしれません。

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買主をうまく活用する。

あわせて重要な点は、「売れる価格の把握」です。空室の場合、賃貸中の売却と異なり「オーナーの焦り」「空室による不安増長」を業者につつかれて、「安い気がするけど、こんなもんか……」とイマイチ納得できない売却になってしまうリスクがあります。事前に「賃貸中はいくらで売れるか」としっかり相場観をつかんでおけば、空室になっても軸がもてます。実際に退去通知が入り、売却活動を具体化するとなった際ですが、「管理会社と買主との引継ぎ調整」が最大のポイントです。簡単にいうと、「リフォームまで現管理会社」「新規の賃貸募集は買主」と分業が可能なら、費用負担を抑えつつ賃貸中より高値を狙える可能性も出てきます。

なぜ、賃貸募集は買主へ任せるのか。それは「買主も業者だから」です。売却後は買主である不動産会社が、管理を引継ぎます。そのため、自社の利益に繋がる賃貸募集を積極的に行います。現家賃より高く設定しても、その結果、より高値で再販売することができます。それはもちろん、オーナーにとって「いま以上の高値」がつくことにも繋がります。また、賃貸募集に係る「広告料（AD）」も、買主が負担してくれるケースも多いです。売買契約後、まだ所有権移転する前に買主が賃貸募集するため、不安を感じる方もいらっしゃいます。また、現管理会社とうまく連携できるかの問題もあります。仲介会社に相談しつつ、買主活用の検討をするのが良いかと思います。動画でも同様の内容をお話ししていますので、あわせてご視聴いただくと、より理解が深まります！

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本日もおつかれさまでした！

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