家賃上昇と売却タイミングの判断基準

ワンルームマンションを所有しているオーナーの皆さまへ。「いま売るべきか、もう少し持つべきか…」最近の家賃上昇を見て、そんな迷いを感じていませんか？

この記事では、東京都23区における家賃動向をプロの視点で整理し、オーナーとして今後どんな動きを取るべきかをわかりやすく解説していきます。読み終えるころには、ご自身のマンションについても「売る・持つ」の判断材料が見えてくるはずです。

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東京都23区の家賃動向と推移

2025年現在、東京都23区の家賃は過去最高水準に到達しています。特にコロナ禍を経てからの動きは顕著で、郊外志向から都心回帰へと流れが反転し、家賃相場は急回復・急上昇しました。

【過去20年の家賃推移まとめ】
– 2005年〜2008年：リーマンショック前、経済成長に伴い家賃上昇
– 2008年〜2011年：リーマンショック影響で一時的に下落
– 2012年〜2019年：アベノミクスによる景気回復、インフレ基調で再び上昇
– 2020年：コロナ禍で一時停滞、郊外・地方移住ブーム
– 2021年以降：リモートワーク縮小とともに都心志向が再燃し急速な家賃回復

例えば、港区・千代田区では平均ワンルーム家賃が12万円を超えるケースも増え、目黒区や渋谷区も続いています。ここ数年の家賃上昇率は、直近5年で約10％前後にも達しており、過去20年を通じても異例のペースです。

この背景には単なる景気回復だけでなく、都市部再開発、外国人居住者増加、若年層単身世帯の増加など、複合的な要因が存在しています。

家賃上昇を支える市場構造

一見すると「需要が増えたから家賃が上がった」という単純な話に思えますが、実はもっと深い”市場の仕組み”が背後にあります。

需要側の要因

• 単身世帯の増加：20代〜30代の独身世帯が増え、ワンルーム需要を押し上げ
• 外国人就労者・留学生の増加：都心部を中心に定着傾向
• リモートワークからオフィス回帰：企業方針変更で都心回帰が加速

 

供給側の要因

• 新築ワンルームの供給減少：建築費高騰、規制強化で新築供給が抑制
• 管理会社・販売会社による家賃引き上げ戦略：空室時の意図的な家賃底上げ
• サブリース物件での家賃改定交渉：オーナーに代わって入居者家賃アップ要求

 
つまり、需要と供給のバランスだけではなく、物件オーナーにとって有利な家賃環境を作り出している側面も強くなっているともいえるでしょう。

今後の家賃相場見通し

東京都心の家賃相場は今後も急落リスクは低いと見られています。しかし、ここ2〜3年の急上昇を考えると、同じペースで上昇を続けるのは難しいかもしれません。

ポジティブ要因

• 東京23区内の人口増加見込み（単身層中心）
• 新築供給抑制傾向継続
• 海外投資家の不動産購入意欲継続

 

ネガティブ要因

• インフレ継続による生活コスト上昇（賃料抑制圧力）
• 金利上昇リスク（住宅購入需要抑制）
• 外国人労働者政策次第で需給バランス変化

 

したがって今のオーナーにとって重要なのは、「いつまでも家賃上昇が続く前提で戦略を立てないこと」でしょう。

売却タイミング別の具体的アクション

これらの市況を踏まえると、所有するワンルームの賃貸状況によって適切な判断は変わってきます。以下の表を参考に判断するとよいでしょう。

現状	推奨アクション
2021年以前からの長期入居	退去後に家賃改定 → 高い賃料で再募集 or 売却
2023年以降の新規入居	賃貸契約中に売却検討 → 高い収益物件として販売
空室リスクが高い物件	空室前に売却準備開始 → 賃貸市場影響を受ける前に出口戦略

地域特性にも要注意

• 千代田・港・中央区など都心3区：高値安定傾向、売却時も強気交渉可
• 足立・葛飾・板橋区など周縁部：需要変動あり、慎重な対応が必要

まとめ｜「いま」を活かすための一歩を

東京都心部の家賃水準は、いま間違いなく過去最高レベルにあります。しかし、ここからは「緩やかな鈍化局面」に移行する可能性も高まっています。このタイミングは、「収益力をさらに高める」か、「高値売却を狙う」かを考える分岐点です。

いまの高水準家賃を活かして、家賃見直しで収益アップを図る、または、好条件で売却し資産を再構築する。どちらに動くかを早めに見極めることが、将来的な後悔を防ぐ鍵になります。

 

【東京都心部の家賃水準は過去最高レベル】

【今後は「緩やかな鈍化局面」へ移行予想】

【収益向上 or 売却判断を早めに検討すべきタイミング】

 

もしご自身の所有マンションが「家賃改定チャンス」か「売却好機」か、気になる方は、まずは現状把握から始めてみてください。

 

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